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Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Nachrangfinanzierung

Bei der sogenannten Nachrangfinanzierung wird der jeweilige Darlehensgeber der Immobilien­finanzierung im Grundbuch als Gläubiger nachrangig eingetragen. Was das für den Darlehensgeber und den Darlehensnehmer bei einer Baufinanzierung konkret bedeutet, lässt sich am Beispiel gut veranschaulichen. Hat ein Käufer vor einigen Jahren eine Immobilie erworben und sie mit einem Baudarlehen finanziert, so wurde diese Grundschuld an erster Position, also erstrangig, im Grundbuch eingetragen. Nun plant der Immobilienkäufer einen zusätzlichen Anbau, für welchen er weiteres Baugeld benötigt. Er muss sich also nach einer zweiten Baufinanzierung umsehen. Da die erste Immobilien­finanzierung zu diesem Zeitpunkt noch läuft, wird nach Abschluss dieses zweite Baudarlehen, die Nachrangfinanzierung, „nachranging“, also hinter dem ersten Gläubiger ins Grundbuch eingetragen.

Die Nachrangfinanzierung erhält „hinteren“ Grundbucheintrag

Diese hintere Position im Grundbuch bei der Nachrangfinanzierung hat Konsequenzen sowohl für den Darlehensgeber als auch den Darlehensnehmer. Denn sollte es später zu einer erforderlichen Zwangsvollstreckung der Immobilien kommen, werden alle Erlöse aus der Versteigerung entsprechend der Reihenfolge der Grundbucheinträge verteilt. Bei einer Zwangsversteigerung weiß man im Vorfeld allerdings nie, wie hoch die Erlöse ausfallen werden. Eventuell reichen sie nur aus, um die erste Grundschuld zu begleichen. Alle nachrangigen Gläubiger gingen in einem solchen Fall – salopp gesagt – leer aus.

Höhere Zinssätze bei der Nachrangfinanzierung

Nachrangige Darlehen bergen also für Darlehensgeber das höhere Risiko, unter Umständen das geliehene Geld nicht zurückzubekommen. Diese Tatsache schlägt sich für den Darlehensnehmer bei den Kosten einer nachrangigen Baufinanzierung nieder. Denn generell gilt: Je riskanter eine Immobilien­finanzierung für die Bank ist, umso höher sind auch die verlangten Zinsen für die Baufinanzierung. Daher werden erstrangige Baudarlehen in der Regel zu deutlich günstigeren Zinssätzen angeboten als eine Nachrangfinanzierung.

Je nach den Vorhaben eines Bauherren oder Immobilienkäufers kann es dennoch notwendig sein, ein nachrangiges Baudarlehen zu höheren Zinssätzen abzuschließen. Jede Baufinanzierung ist individuell zu betrachten ist. Man muss von Einzelfall zu Einzelfall entscheiden, wie man sie gestalten kann.
Ob und in wie weit für einen Darlehensnehmer gegebenenfalls eine Nachrangfinanzierung in Frage kommt, sollte der Kreditsuchende ausführlich mit seinem künftigen Darlehensgeber besprechen.

Individuelle Beratung zur Nachrangfinanzierung

Selbstverständlich stehen die Experten von DTW | Immobilien­finanzierung gerne für ein persönliches Gespräch zu Verfügung. In ihm können wir alle Optionen und Konditionen einer zusätzlichen nachrangigen Baufinanzierung individuell abklären. Trotz der höheren Zinssätze bei der Nachrangfinanzierung werden wir Ihnen sicherlich ein passendes und immer noch günstiges Angebot für Ihre zusätzliche Immobilien­finanzierung unterbreiten können.

Jahresleistung

Die Jahresleistung bei der Immobilien­finanzierung ist die Summe aller Raten eines Darlehens innerhalb eines Jahres. Kurz gesagt: Es ist der Betrag, den ein Darlehensnehmer pro Jahr an seinen Darlehensgeber leistet. In den allermeisten Fällen zahlt er die Jahresleistung nicht einmal im Jahr, sondern in 12 monatlichen Raten, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen. Manche Darlehensverträge vereinbaren auch Quartals- oder Halbjahresraten.

Eine Jahresleistung in stets konstanter Höhe wird Annuität genannt. Grundlage ist ein Annuitätendarlehen.

Für die Berechnung der Jahresleistung wird folgende Formel herangezogen:

Darlehenssumme * (Zinssatz + Tilgungssatz) / 100

Ein Beispiel: Die Darlehenssumme beträgt 200.000 €, der Zinssatz 1,5 % und der Tilgungssatz 2 %. Die Rechnung lautet:

200.000 € * (1,5 + 2) / 100 = 7.000 €

Jahresleistung  – wichtige Planungsgröße der Immobilien­finanzierung

Die so ermittelte Jahresleistung kann als Kennziffer dienen, um verschiedene Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Es ist jedoch zu bedenken, dass eine höhere Tilgung zwar eine höhere Jahresleistung und damit Belastung bedeutet. Dafür ist das Darlehen jedoch möglicherweise rascher zurückbezahlt. Der Vergleich sollte daher alle Konditionen und Komponenten der Immobilien­finanzierung oder Baufinanzierung in den Blick nehmen.

Steigender Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen

Während die Jahresleistung beim Annuitätendarlehen über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleichbleibend hoch ist, sinkt sie beim Abzahlungsdarlehen hingegen kontinuierlich. Da beim Annuitätendarlehen mit jeder Rate getilgt wird, verringert sich der Anteil der Zinsen kontinuierlich und zugleich steigt der Anteil der Tilgung. Anders ausgedrückt: Mit jeder Ratenzahlung verschiebt sich der Anteil von Zins und Tilgung Schritt für Schritt zugunsten der Tilgung. Denn nach jeder gezahlten Rate reduziert sich die Restschuld des Immobiliendarlehens. Und damit nimmt der Zinsanteil ab, so dass der Betrag für die Tilgung steigt.

Baudarlehen mit konstanter Rate

Ein großer Vorteil der dauerhaft gleich hohen Annuitätendarlehens-Raten bei der Baufinanzierung ist die hohe Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. Er weiß für die gesamte Laufzeit der Immobilien­finanzierung, wie hoch seine regelmäßigen Zahlungen konkret sein werden. Die Raten sind damit planbar vergleichbar mit monatlichen Mietzahlungen.

Für das Erstdarlehen bei einer Baufinanzierung sind Annuitätendarlehen also besonders gut geeignet für künftige Immobilienbesitzer, die einen klaren Überblick über ihre regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen haben möchten. Gerade diese Eigenschaft macht die Annuitätendarlehen hierzulande zu den beliebtesten Formen bei Baudarlehen.

 

Verkehrswert

Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, den eine Immobilie aktuell auf dem freien Markt erzielen könnte. Das Baugesetzbuch formuliert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Bei der Immobilien­finanzierung ist der Verkehrs- bzw. Marktwert eine wichtige Richtgröße für den Finanzierungspartner.

Verkehrswert für die Baufinanzierung durch das Sachwertverfahren

Zuständig für die Ermittlung des Verkehrswertes ist der Gutachterausschuss der Gemeinde. Dieser sammelt Kaufpreise, auf deren Grundlage eine Durchschnittswertbestimmung stattfindet. Aber auch private Gutachter können den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Sollte bei einer Baufinanzierung der Kaufpreis einer Immobilie in Zweifel stehen, so kann sich ein privat beauftragtes Verkehrswertgutachten lohnen. Wichtig dabei zu beachten ist, dass der Verkehrswert immer nur zum Stichtag seiner Ermittlung Gültigkeit besitzt.

Bei der Immobilien­finanzierung berechnet man den Verkehrswert üblicherweise mit dem Sachwertverfahren. Anwendung findet es bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen, wobei die Bestimmung des Gebäude- und Grundstückswerts getrennt voneinander erfolgt.

Trennung von Gebäude- und Grundstückswert

Beim Gebäudewert findet zunächst eine Gleichsetzung mit den tatsächlichen Baukosten statt. Hintergrund dafür ist die Annahme, dass ein neu erbautes Gebäude exakt so viel wert ist wie seine Herstellungskosten. Im nächsten Schritt wird eine Alterswertminderung in Abzug gebracht, ferner spielen die Lage des Grundstücks und der Zustand und die Beschaffenheit der Immobilie eine Rolle. Unabhängig davon bestimmt man Wert des Grundstücks anhand des Bodenrichtwerts. Beide zusammen, Gebäude- und Grundstückswert, ergeben den Sachwert einer Immobilie.

Bei einer Immobilien­finanzierung ist der Verkehrswert die Richtgröße dafür, ob der Kaufpreis des Objektes angemessen ist. Deshalb wünschen die Finanzierungspartner häufig ein Sachwertverfahren, weil es sich an der „Substanz“ einer Immobilie orientiert und es Banken daher als besonders sicher erscheint. Dennoch ist zu beachten, dass in der Realität der Verkehrswert erheblich vom Kauf-/Verkaufspreis abweichen kann.

Weitere Methoden zur Wertbestimmung für die Immobilien­finanzierung

Neben dem Sachwertverfahren gibt es für die Ermittlung des Verkehrswertes auch noch das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Das Ertragswertverfahren wendet man bei Renditeobjekte wie Mietshäuser und Gewerbeimmobilien an. Der Ertragswert errechnet sich aus den Gesamtmieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, multipliziert mit der Restnutzungsdauer der Immobilie. Hinzugerechnet wird darüber hinaus der Grundstückswert.

Das Vergleichswertverfahren kommt bei unbebauten Grundstücken zum Einsatz. Man vergleicht dabei die Verkaufspreise von vorgefundenen Grundstücken in ähnlicher Lage und setzt damit den Wert des fraglichen Grundstücks fest.

Prolongation

Prolongation nennt man die Verlängerung der Laufzeit bei der Immobilien­finanzierung und bei anderen Krediten oder Geldanlagen. Sie ist eine Form der Anschlussfinanzierung, die im Gegensatz zur Umschuldung steht. Abgleitet vom lateinischen Wort „prolungare“ für „verlängern“ wird bei der Prolongation die Baufinanzierung beim bisherigen Darlehensgeber einfach verlängert, während man bei der Umschuldung für die Anschlussfinanzierung einen Bankenwechsel vornimmt.

Gleichbleibende Konditionen bei der Prolongation

Bei den meisten Immobilien­finanzierungen handelt es sich nicht um Volltilgerdarlehen, sondern um Baukredite, bei denen nach Ablauf der Sollzinsbindung noch eine Restschuld besteht. Üblicherweise unterbreiten dann die Banken einige Wochen vor Laufzeitende dem Darlehensnehmer ein Angebot zur Prolongation der bestehenden Baufinanzierung. Dieses hat in der Regel nahezu die gleichen Konditionen wie das bisherige Baudarlehen. Sollzinsbindung, die Höhe der Monatsraten sowie gegebenenfalls die Möglichkeiten zur Sondertilgung bleiben unverändert. Allein der Sollzinssatz der Anschlussfinanzierung ändert sich entsprechend dem aktuellen Marktzins zum Zeitpunkt der Prolongation.

Die Bequemlichkeit der Prolongation kann teuer werden

Die Prolongation ist für den Darlehensnehmer sehr komfortabel. Denn das Verlängerungsangebot der Immobilien­finanzierung des bisherigen Darlehensgebers wird ganz einfach nur akzeptiert. Eine Unterschrift genügt. Diese Bequemlichkeit kann aber auch ihre Schattenseiten haben. Es kommt immer wieder vor, dass Kreditinstitute in ihrer Prolongationsofferte nicht die besten Konditionen für die Immobilien­finanzierung anbieten. Daher ist bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung immer der Vergleich verschiedener Baufinanzierungen empfehlenswert. Bei Baugeldvermittlern, wie zum Beispiel DTW-Immobilien­finanzierung, kann man oftmals zinsgünstigere Alternativen finden, die sich trotz der Nebenkosten einer Umschuldung sehr lohnen. Diese bei einem Bankenwechsel anfallen Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar sind selbstverständlich in die Kalkulation für die Anschlussfinanzierung einzubeziehen. Dennoch ist in vielen Fällen die Umschuldung die letztendlich günstige Variante zur Immobilien­finanzierung als die einfache Prolongation.

Vergleiche mit dem Baufinanzierungsrechner

Wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht, helfen die Baufinanzierungsrechner von DTW | Immobilien­finanzierung sehr komfortabel und einfach bei der Suche nach attraktiven Immobiliendarlehen. Auf diese Weise kann man im Vorfeld seine etwaige Umschuldung optimieren und vorab sehr gut planen. Selbstverständlich beraten Sie die DTW-Experten auch gerne persönlich und klären mit Ihnen alle Optionen einer für Sie individuell passenden und günstigen Baufinanzierung.

Tipp: Ausführliche Informationen zur Problematik einfacher Prolongationsangebote finden Sie übrigens auch in diesem Blog-Artikel.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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