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TeilauszahlungTeilauszahlungszuschlagTeilungserklärungTeilvalutierungszuschlagTilgungTilgungsaussetzungTilgungsdarlehenTilgungsfreie JahreTilgungshypothekTilgungsplanTilgungssatzTilgungsverrechnungTransmissionswärmeverlust nach EnEVTreuhandzahlung
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ZinsänderungsrisikoZinsanpassungZinsbindungZinsbindungsfristZinsentwicklungZinsfestschreibungZinssatzZusatzsicherheitenZweckbestimmungs­erklärungZwischenfinanzierung

Neuste Einträge im Lexikon zur Immobilienfinanzierung

Zinsbindung

Bei der Immobilien­finanzierung ist die Zinsbindung die Vertragslaufzeit, für welche ein fester, unveränderlicher Sollzinssatz im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Diese Form von Darlehen ist bei der Baufinanzierung die Regel. Denn ein Festzinsdarlehen bietet dem Darlehensnehmer ein hohes Maß an Planungssicherheit, da er über den gesamten Zeitraum des Baudarlehens durch die Zinsbindung eine Garantie für den vertraglich festgeschriebenen Zinssatz besitzt.

Freie Wahl bei der Zinsbindung

Von der gewählten Dauer der Zinsbindung (auch „Sollzinsbindung“ genannt) bei der Immobilien­finanzierung hängen weitere Konditionen ab. Auch spielt sie bei der Gesamtfinanzierung des Vorhabens eine entscheidende Rolle. Meist werden heutzutage Baudarlehen abgeschlossen, die keine Volltilgerdarlehen sind, sondern an deren Ende eine Restschuld verbleibt. Diese Restschuld muss der Darlehensnehmer dann durch eine Anschluss­finanzierung mit einer neuen Zinsbindung tilgen. Prinzipiell hat der Darlehenssuchende bei der Sollzinsbindung die freie Wahl. Fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre sind die üblichen Laufzeiten bei Angeboten zur Immobilien­finanzierung. Je länger sie ist, desto höher die Planungssicherheit für den Darlehensnehmer auf der einen Seite, aber desto höher ist auch auf der anderen Seite der Zinssatz, den die Kreditinstitute für die Baufinanzierung verlangen.

Vor- und Nachteile einer langen Zinsbindung

Daher kann man keinen grundsätzlichen Rat erteilen, welche Zinsbindung die richtige ist. Jede Immobilien­finanzierung muss individuell gestaltet werden. Die persönlichen Voraussetzungen und Vorstellungen sind ebenso zu berücksichtigen wie die jeweils aktuelle Entwicklung der Markzinsen für eine Baufinanzierung. In Niedrigzinsphasen macht die Wahl einer langen Sollzinsbindung logischerweise per se mehr Sinn als in Hochzinsphasen. Denn wer zu einem günstigen Zinssatz seine Immobilien­finanzierung mit einer langen Zinsbindung abgeschlossen hat, kann sehr viel Geld sparen, wenn in der Folgezeit die Bauzinsen entsprechen kräftig anziehen. Umgekehrt bedeuten gefallene Zinssätze am Markt, dass man durch die vertragliche Zinsbindung nun im Vergleich zu Neuabschlüssen einer Immobilien­finanzierung mehr zahlen muss.

Vorzeitiger Ausstieg aus einer Zinsbindung?

Die Zinsbindung bindet nämlich beide Vertragsseiten bei der Immobilien­finanzierung gleichermaßen. Der Darlehensgeber garantiert den Zinssatz über die Vertragslaufzeit, unabhängig von der Zinsentwicklung. Und der Darlehensnehmer akzeptiert sie. Dennoch gibt es für Darlehensnehmer Möglichkeiten, selbst bei einer langen vertraglich fixierten Sollzinsbindung noch zu reagieren. Bei einer vorzeitigen Kündigung einer Immobilien­finanzierung fällt zwar eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Je nach Situation kann sie sich aber durch eine neue sehr viel günstigere Baufinanzierung unter Umständen sogar sehr rasch amortisieren. Und danach profitiert man dann im Vergleich zum gekündigten Baudarlehen.

Ordentliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren

Wer eine lange Sollzinsbindung vereinbart hatte, kann zudem nach 10 Jahren nach der Vollauszahlung die Immobilien­finanzierung kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Das ordentliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB ermöglicht es dem Darlehensnehmer nach der erwähnten Zehn-Jahres-Frist und einer sechsmonatigen Kündigungsfrist seine Immobilien­finanzierung ganz oder teilweise kostenfrei zu kündigen. Mit diesem auch Sonderkündigungsrecht genannten gesetzlichen Rechtsanspruch bei der Baufinanzierung können auch Darlehensnehmer, die zu einer hohen Planungssicherheit und langen Zinsbindung bei ihrem Baudarlehen neigen, noch sehr gut auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren. Die Möglichkeiten hierbei sind vielfältig. So kann man beispielsweise mit einem Forward-Darlehen ja eine etwaige Anschluss­finanzierung schon Monate bis Jahre im Voraus regeln, um sich günstige Sollzinsen für die Zukunft zu sichern.

Baunebenkosten

Baunebenkosten sind all jene Kosten, die beim Neubau oder beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie, des Grundstücks und den Herstellungskosten anfallen. Diese sind bei einer benötigten Immobilien­finanzierung unbedingt von Anfang an zu berücksichtigen. Wer die Baunebenkosten nicht realistisch in seine Baufinanzierung mit einkalkuliert, wird sich später unter Umständen mit weiteren unvorhergesehenen Mehrkosten konfrontiert sehen. Denn die gegebenenfalls nötige Nachfinanzierung bei der Immobilien­finanzierung könnte mit höheren Zinssätzen sehr teuer werden.

Baunebenkosten bei der Immobilien­finanzierung aufgrund von Gesetzen

Einige Baunebenkosten lassen sich nicht vermeiden, weil sie aufgrund von gesetzlichen Vorgaben obligatorisch sind. Dazu zählt zuvorderst die Grunderwerbssteuer. Sie fällt beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung an und differiert je nach Bundesland. Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises muss man zahlen. Am günstigsten ist der Steuersatz in Sachsen oder Bayern, am teuersten in Brandenburg, Schleswig-Holstein oder dem Saarland. Erst nachdem die Grunderwerbssteuer vollständig bezahlt ist, kann man im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden.

Auch die Kosten für den Grundbucheintrag zählen zu den Baunebenkosten. Bis zu zirka 1,5 Prozent des Kaufpreises können hier vom Grundbuchamt in Rechnung gestellt werden. Ebenfalls bis zu rund 1,5 Prozent des Kaufpreises verlangt der Notar, der die Beurkundung des Kaufvertrags vornimmt und den Eintrag im Grundbuchamt vorbereitet. In beiden Fällen berechnen sich die jeweiligen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Da in Deutschland beim Eigentumswechsel von Grundstücken und Immobilien das Procedere klar vorgeschrieben ist, können diese Baunebenkosten nicht umgangen werden. Die zusätzliche Grundbucheintragung der Grundschuld bei einer Immobilien­finanzierung, die dem Darlehensgeber als Sicherheit dient, ist ein weiterer Faktor bei den Baunebenkosten.

Vielfältige Baunebenkosten bei Neubauvorhaben

Bei Neubauvorhaben kommen weitere behördliche Baunebenkosten auf den Bauherren zu. Für die Baugenehmigung muss man mit 0,2 bis 0,7 Prozent der Bausumme je nach Bundesland rechnen. Regional sehr unterschiedlich fallen auch die Erschließungs­kosten aus. Städte und Gemeinden erheben sie als Gebühr für die kommunalen Maßnahmen, um das Grundstück baureif und nutzbar zu machen. Sie beinhalten den Anschluss an die Wasser-, Strom- und Gasversorgung, den Bau der Kanalisation und von Straßen oder Wegen sowie den Anschluss an das Telekommunikationsnetz. Bis zu 90 Prozent der anfallenden Erschließungs­kosten dürfen die Kommunen nach dem Baugesetzbuch an die neuen Grundstückseigentümer weitergeben.

Darüber hinaus sind bei einem Neubauprojekt und der Immobilien­finanzierung weitere Baunebenkosten zu berücksichtigen wie etwa die Bauwesenversicherung, die rund 300 bis 900 Euro kostet, und die Bauherrenhaftpflichtversicherung mit einmalig etwa 100 Euro. Auch die während der Bauphase entstehenden Kosten für Strom, Wasser und die Abfallentsorgung sollte man bei der Baufinanzierung nicht vergessen.

Nebenkosten ebenfalls beim Hauskauf in die Immobilien­finanzierung einplanen

Mit einigen Bau- bzw. Kaufnebenkosten muss man auch beim Erwerb einer Bestandsimmobilie rechnen. Sogar Erschließungs­kosten können hier noch anfallen. Denn selbst wenn der Bau der Immobilie bereits abgeschlossen zu sein scheint, sind möglicherweise noch nicht alle Kosten für die Erschließung beglichen. Die Komunen haben das Recht, hierfür ihre noch offenen Forderungen bis zu vier Jahre nach Abschluss der Arbeiten dem Immobilienbesitzer in Rechnung zu stellen. Schon beim Kauf der Immobilie ist es daher ratsam, abzuklären, ob noch Erschließungs­kosten offen sind. Dann kann man eventuell mit dem Verkäufer eine vollständige oder anteilige Kostenübernahme beziehungsweise einen Nachlass beim Kaufpreis vereinbaren.

Weitere zusätzliche Kosten, die bei der Immobilien­finanzierung Berücksichtigung finden sollten, entstehen im Vorfeld des Immobilienerwerbs. Wenn die Suche nach der neuen Immobilie über einen Makler erfolgt sein sollte, sind dessen Provision auf die Gesamtkosten aufzuschlagen. Anders als bei den Gebühren für Notare gibt es keine Gebührenordnung für Makler. Deren Preise legen sie selbst fest, so dass die Spannweite der Kosten ziemlich breit ist. Ähnlich sieht es bei den Kosten für etwaig beauftragte Gutachter oder Anwälte aus. Möchte man zur Abklärung des Gebäudezustands einen Sachverständigen für die Erstellung eines Wertgutachtens oder einen Anwalt zur Prüfung des Kaufvertrages hinzuziehen, sind auch diese Kosten bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs unbedingt einzuplanen.

Baunebenkosten summieren sich beträchtlich auf

Ob Neubau oder Immobilienkauf – in beiden Fällen können sich die einzelnen Nebenkosten zu einer nicht unerheblichen Summe aufaddieren. Die Faustregel besagt, dass man sich auf rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises bzw. der Herstellungskosten für die gesamten Kauf- und Baunebenkosten einstellen muss. Bei der Abklärung seiner Immobilien­finanzierung sollte man diese Posten vorab wirklich gut durchgerechnet haben. Für die zu erwartenden Gebühren für den Grundbucheintrag und die notarielle Beurkundung können Sie sich zum Beispiel einen ersten guten Anhaltspunkt mit unserem Notar- und Grundbuchrechner verschaffen. Übrigens ist es auch sehr sinnvoll, von Beginn eine Rücklage, die für spätere Renovierungen und die Instandhaltung dienen soll, anzusparen. Als Empfehlung gelten abhängig vom Zustand der Immobilie mindestens 50 Cent bis ein Euro pro Quadratmeter jeden Monat.

Sondertilgung

Sondertilgung nennt man bei einer Immobilien­finanzierung eine außerplanmäßige Rückzahlung eines Baudarlehens. Wer eine Sondertilgung bei seiner Baufinanzierung leistet, verringert dadurch seine Restschuld. Und dadurch reduziert sich in der Folge die Zinslast. Denn je niedriger die Restschuld ist, desto weniger Sollzinsen fallen selbstverständlich an. Mit der Zahlung einer Sondertilgung bei der Immobilien­finanzierung beschleunigt man also insgesamt seine Entschuldung.

Sondertilgung als Option bei der Baufinanzierung

Das Sondertilgungsrecht muss im Darlehensvertrag der Baufinanzierung festgehalten werden. Denn einen gesetzlichen Anspruch auf Sondertilgung gibt es bei Baudarlehen nicht. Einige Kreditinstitute haben die Option in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) verankert. Üblich ist, dass die Möglichkeit eingeräumt wird, einmal im Jahr eine Sondertilgung leisten zu können. Bei den meisten Finanzierungspartnern ist so ein jährliches Sondertilgungsrecht in Höhe von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme kostenlos. Sollten höhere Einmalzahlungen bei der Immobilien­finanzierung gewünscht sein, ist eine entsprechende Vereinbarung mit dem Darlehensgeber manchmal mit Mehrkosten für den Darlehensnehmer verbunden. Denn einige Banken verlangen für die Ausweitung der Sondertilgungshöhe einen Zinsaufschlag oder sie bieten diese Option gar nicht erst an.

Sondertilgungsrecht für eine flexible Immobilien­finanzierung

Das vertragliche verankerte Sondertilgungsrecht erhöht die Flexibilität bei der Baufinanzierung. Während früher die meisten Baudarlehen recht starre Darlehens­bedingungen hatten, bieten heute viele Darlehensgeber zunehmend auch Kredite mit variablen Rückzahlungskonditionen an. So eine flexible Immobilien­finanzierung ist in vielen Fällen sinnvoll, da man die Tilgung mit Veränderungen in den persönlichen Lebensumständen besser in Einklang bringen kann. Neben Klauseln, die zum Beispiel eine Erhöhung oder auch Reduktion der Ratenhöhe während der Laufzeit erlauben, besitzen die Darlehensverträge einer flexiblen Baufinanzierung das kostenfreie Recht auf Sondertilgung bis zu einer definierten Summe.

Kündigung des Darlehensvertrags für eine Sondertilgung

Je nach Lebenssituation kann es natürlich auch vorkommen, dass ein Darlehensnehmer eine höhere Rückzahlung leisten möchte als im Darlehensvertrag vereinbart wurde. Wer beispielsweise eine größere Erbschaftsschaft gemacht hat, möchte diese ja eventuell gerne dafür einsetzen, um sich zu entschulden. In diesen Fällen muss er allerdings für die Sondertilgung, die über den Vertragsrahmen hinaus geht, an den Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Vermeidbar sind diese Zusatzkosten, wenn der Darlehensnehmer bereits Anspruch auf das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB hat. Bei einer Immobilien­finanzierung mit einer langen Zinsbindung kann man ihm gemäß nach zehn Jahren nach der Vollauszahlung des Baudarlehens und unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist die Baufinanzierung teilweise oder ganz kostenfrei kündigen. Danach ist die Rückzahlung der Restschuld in vollem Umfang oder teilweise durch eine höhere Sondertilgung ohne Mehrkosten möglich.

Tipp von DTW| Immobilien­finanzierung:
Sollten Sie sich für Ihre individuellen Möglichkeiten der Sondertilgungen bei einer flexiblen Baufinanzierung interessieren, beraten Sie unsere Experten gerne ausführlich. Wir können Ihnen garantiert ein attraktives Angebot für eine flexible Immobilien­finanzierung unterbreiten. Denn wir zählen in diesem Bereich zu den günstigsten Finanzierungsanbietern. Das hat die Stiftung Warentest 2018 bestätigt. Bei ihrem Vergleich von mehreren flexiblen Baufinanzierungen, veröffentlicht in der Zeitschrift Finanztest (Ausgabe 09/2018), landete DTW | Immobilien­finanzierung bei einer Zinsbindung von 20 Jahren unter den „überregionalen Anbietern ohne bundesweites Filialnetz“ auf dem ersten Platz.


Bauträger

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke für Neubauvorhaben erwirbt, um zumeist schlüsselfertige Wohn- oder Gewerbeimmobilien zum Verkauf anzubieten. Im Gegensatz dazu stellen „reine“ Bauunternehmen Immobilien auf Grundstücken her, die dem Auftraggeber bereits gehören. Bauträger benötigen laut § 34 der Gewerbeordnung (GewO) für ihre Geschäftstätigkeit eine Gewerbeerlaubnis und sind verpflichtet, sich an die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu halten. Diese beinhalten auch die Zahlungsmodalitäten der entsprechenden Immobilien­finanzierung.

Bauträger übernehmen alle Aufgaben eines Bauherrn

Der Immobilienkauf von einem Bauträger ist in Deutschland sehr verbreitet, denn er ist für den Käufer mit einigen Vorteilen verbunden. In der Regel ist im Kaufvertrag ein Festpreis für die Immobilie vereinbart. So kann der künftige Immobilienbesitzer mit fixen Baukosten für seine Planung der Baufinanzierung rechnen. Da die Gesamtabwicklung in der Bauphase vom Bauträger übernommen, hat es der Immobilienkäufer zudem nur mit einem Ansprechpartner zu tun. Es entfällt die eigene Koordination mit den Bauunternehmen, Handwerkern und Behörden. Denn bis zur abschließende Übergabe tritt der Bauträger als Bauherr auf. Er regelt alle behördlichen Formalitäten, beauftragt die verschiedenen Gewerke und ist für die komplette Bauausführung verantwortlich.

Zahlungen an den Bauträger über die Immobilien­finanzierung

Da der Bauträger dem Käufer sowohl das Eigentum an der Immobilie als auch am Grundstück veräußert, muss der Vertrag mit einem Bauträger immer notariell beurkundet werden. Der Bauträgervertrag ist nämlich eine Kombination aus einem Kaufvertrag für das Grundstück und einem Werkvertrag für die Bauleistungen. Er unterliegt dabei den engen gesetzlichen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung, die insbesondere dem Schutz des Immobilienkäufers dienen. Sind die Bauleistungen zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung noch nicht abgeschlossen, schreibt die MaBV detailliert vor, wann welche Abschlagszahlungen für bestimmte Baufortschritte zu leisten sind.

Diese Vorschriften sind auch bei der gegebenenfalls nötigen Immobilien­finanzierung maßgeblich. Denn die Auszahlung des Baudarlehens erfolgt in zweckgebundenen Teilbeträgen, immer dann wenn eine zuvor vereinbarte Bauphase abgeschlossen ist. Die Höhe der einzelnen Teilauszahlungen richtet sich nach in der MaBV definierten Prozentsätzen für bestimmte erbrachte Leistungen. In maximal sieben Teilbeträgen kann die Darlehenssumme der Immobilien­finanzierung abgerufen werden, so dass im Zahlungsplan einige der einzelnen Baufortschritte zusammengefasst werden.

Immobilien­finanzierung mit klarem geregeltem Ablauf

Der rechtliche Rahmen bei einem Immobilienkauf von einem Bauträgerunternehmen und bei der dazugehörigen Immobilien­finanzierung sichert den Immobilienkäufer und Darlehensnehmer in vielerlei Hinsicht ab. Der Bauträger bietet ihm ein Rund-Um-Paket, das für den Erwerber komfortabel ist und vor unerwarteten Zusatzkosten beim Neubauvorhaben schützt. Durch die strengen Vorgaben der MaBV folgt ebenfalls die Immobilien­finanzierung nach einem klaren Ablauf.

Dennoch hat auch das Bauen mit einem Bauträger den einen oder anderen Nachteil. So fällt beispielsweise die Grunderwerbssteuer auf den gesamten Kaufpreis an, also auch auf den Betrag der Herstellungskosten. Wer hingegen selbst ein Grundstück erwirbt und anschließend den Neubau mit einer Baufirma realisiert, muss nur auf den Kaufpreis des Grundstückes die Grunderwerbssteuer zahlen. Ein weiteres Manko ist, dass man als Erwerber auf die konkrete Bauausführung keinen Einfluss hat, weil diese vertragsgemäß in der Verantwortung des Bauträgers liegt.

Lexikon zur Immobilienfinanzierung Seite:
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