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Wie wird der Beleihungswert einer Immobilie ermittelt?

Frage
Guten Tag,

ich habe ein paar Fragen zum Beleihungswert einer Immobilie bei meiner Baufinanzierung. Ich möchte eine Doppelhaushälfte kaufen, wofür ich eine Immobilien­finanzierung benötige. Bei der Suche nach einem günstigen Immobilienkredit bin ich immer wieder auf den Begriff „Beleihungswert“ gestoßen, der offensichtlich nicht mit dem Immobilienwert identisch ist. Können Sie mir erläutern, was genau der Beleihungswert einer Immobilie ist? Was ist der Unterschied zum Kaufpreis beziehungsweise zum Verkehrswert der Immobilie und welche Konsequenzen ergeben sich daraus ?

Vielen Dank und freundliche Grüße
Hartmut F.

Antwort von DTW | Immobilienfinanzierung
Sehr geehrter Herr F,

vielen Dank für Ihre Frage zur Immobilien­finanzierung, die ich gerne beantworte. Im Zusammenhang mit Immobilien gibt es in der Tat verschiedene „Wert“-Begriffe, die jeweils im Auge des Betrachters liegen. Nirgendwo ist ein objektiver, allgemein gültiger Wert einer Immobilie festgeschrieben. Je nach Perspektive liegt eine andere Wertvorstellung der Immobilie vor. Beim konkreten Immobilienkauf müssen Sie sich daher als Käufer und der Verkäufer auf einen Immobilienkaufpreis einigen, der sich im Regelfall am aktuellen Verkehrswert orientiert. Dieser hängt von Angebot und Nachfrage des entsprechenden Immobilientyps in einer vergleichbaren Lage ab.

Beleihungswert einer Immobilie dient dem Sicherheitsbedürfnis des Darlehensgebers

Wenn Sie dann als Käufer zur Finanzierung des Objekts zu einem Kreditinstitut oder Baugeldvermittler, wie DTW | Immobilien­finanzierung gehen, betrachtet die Bank oder Sparkasse den „Wert“ Ihrer Immobilie aus einem anderen Blickwinkel. Hier kommt nun der „Beleihungswert einer Immobilie“ ins Spiel. Denn bei der Ermittlung des Beleihungswertes dominieren die Sicherheitsbedürfnisse des Darlehensgebers. Da eine Immobilien­finanzierung in der Regel eine lange Laufzeit besitzt, bis das Baudarlehen vollständig getilgt ist, nimmt das Kreditinstitut zur Wahrung ihrer Rückzahlungsansprüche eine Einschätzung der Werthaltigkeit der Immobilie für einen möglichst langen Zeitraum vor. Diese schlägt sich dann im sogenannten "Beleihungswert einer Immobilie" nieder.

Risikoabschlag beim Beleihungswert einer Immobilie

So orientiert sich der Beleihungswert einer Immobilie an ihrem Marktwert, zu dem sie sich jederzeit problemlos verkaufen ließe. Gleichzeitig werden bei der Berechnung des Beleihungswertes potentielle Wertschwankungen berücksichtigt. Für diese Unsicherheiten beim Wert einer Immobilie zieht der Darlehensgeber einer Baufinanzierung meistens einen Risikoabschlag von etwa 10 bis 30 Prozent des Kaufpreises ab. Der so ermittelte Beleihungswert spielt bei der Immobilien­finanzierung eine wichtig Rolle. Der Beleihungsauslauf (Quotient aus der Darlehenssumme geteilt durch den Beleihungswert) ist eine wichtige Größe bei der Berechnung der Zinskonditionen. Je geringer der Beleihungsauslauf ist, desto niedriger fällt der Bauzins einer Immobillienfinanzierung aus.

Wertermittlung für eine günstige Immobilien­finanzierung

Unsere DTW-Experten informieren Sie gerne in einem persönlichen Beratungsgespräch rund um die Themen Beleihungswert, -grenze und -auslauf.

Weiter Informationen zum Thema Beleihungswert finden Sie im Lexikon von DTW | Immobilien­finanzierung.

Mit freundlichen Grüßen aus Mannheim
Christoph Müller

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482 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 08/2020.

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