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Was bedeuten Nachrang­finanzierung und Prolongation?

Frage
Guten Tag,

ich habe mich im Internet über verschiedene Möglichkeiten bei der Immobilien­finanzierung informiert und bin auf verschiedene Begriffe gestoßen, dir mir nicht klar waren. Zum Beispiel eine Nachrang­finanzierung, was bedeutet das? Da stand auch was dabei, dass das nicht alle Finanzierungspartner machen.
Ähnlich ist es beim Begriff Prolongation, was ist darunter zu verstehen? Das ist alles ganz schön kompliziert als Laie. Vielleicht können sie mich ein bisschen aufklären.

Freundliche Grüße,
Thomas H.

Antwort von DTW | Immobilienfinanzierung
Sehr geehrter Herr H.,

vielen Dank für Ihre E-Mail und Ihre Fragen, die wir gerne beantworten.

Zunächst zu Ihrer Frage bezüglich der Nachrang­finanzierung oder auch Nachrangdarlehen:

Wenn Sie erstmalig eine Immobilien­finanzierung abschließen, wird Ihr Darlehensgeber als sogenannter erstrangiger Gläubiger, d.h. an erster Position, im Grundbuch eingetragen. Sollten Sie nun, beispielsweise für einen zusätzlichen Anbau, eine weitere Baufinanzierung benötigen, während die erste noch läuft, so wird die Bank der zweiten Baufinanzierung nachranging, also hinter dem ersten Gläubiger ins Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, dass im Fall einer erforderlichen Zwangsvollstreckung der Immobilie zunächst das erste Darlehen und erst danach die nachrangigen bedient werden. Mit anderen Worten: Alle Erlöse aus der Versteigerung werden entsprechend der Reihenfolge im Grundbuch verteilt. Bei einer Zwangsversteigerung weiß man nie, wie hoch die Erlöse ausfallen. Eventuell reichen sie nur, um die erste Grundschuld zu begleichen. Der nachrangige Gläubiger ginge dann - salopp gesagt - leer aus.

Höhere Zinssätze bei einem Nachrangdarlehen

Darlehen mit dem Status der Nachrang­finanzierung bergen also für Kreditinstitute ein höheres Risiko. Das schlägt sich bei den Kosten der Baufinanzierung nieder. Denn je riskanter sie für die Bank ist, umso höher sind auch die Zinsen für die Immobilien­finanzierung. Daher werden erstrangige Baudarlehen in der Regel zu deutlich günstigeren Zinssätzen angeboten als Nachrang­finanzierungen.

Da jede Baufinanzierung individuell zu betrachten ist, muss man von Einzelfall zu Einzelfall entscheiden, wie man sie gestalten kann. Ob und inwieweit für Sie gegebenenfalls ein Nachrangdarlehen in Frage kommt, können Sie gerne mit unseren Baufinanzierungsberaterinnen und -berater in einem persönlichen Gespräch abklären.

Zu Ihrer zweiten Frage nach dem Begriff "Prolongation":

„Prolongation“ bedeutet wörtlich und ganz allgemein die Verlängerung der Laufzeit eines Vertrages. Sie kommt bei der Baufinanzierung sehr häufig vor, weil die Tilgung der Gesamtschuld für das Immobilienvorhaben über einen langen Zeitraum, nicht selten von 25 bis 30 Jahren, läuft. Üblicherweise werden Darlehensverträge abgeschlossen, deren Sollzinsbindung für zehn oder 15 Jahren gilt. Nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung besteht also meist noch eine Restschuld. Für diese benötigt der Darlehensnehmer nach dem Ende der bisherigen Zinsbindungsfrist eine neue Finanzierung mit neuer Laufzeit. Schließen Sie diese Anschluss­finanzierung beim selben Kreditinstitut ab, spricht man von Prolongation. Entscheiden Sie sich hingegen für einen anderen Darlehensgeber, handelt es sich um die sogenannte „Umschuldung“.

Neue Anschluss­finanzierung oftmals günstiger als einfache Prolongation

Nicht selten ist eine Anschluss­finanzierung bei einem neuen Darlehensgeber günstiger als das Prolongationsangebot der bisherigen Bank. Daher lohnt es sich sehr, einen Vergleich verschiedener Angebote der Immobilien­finanzierung vorzunehmen, wenn in Bälde die Sollzinsbindung des Baudarlehens endet.

Wir von DTW | Immobilien­finanzierung beraten Sie selbstverständlich gern und individuell zu den verschiedenen Optionen einer Anschluss­finanzierung. Unsere Experten stehen Ihnen telefonisch unter der kostenfreien Rufnummer 0800 / 11 55 600 von Montag bis Freitag in der Zeit von 8:30 Uhr bis 18:00 Uhr zur Verfügung.

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482 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 08/2020.

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