Eigenheim: Schritt für Schritt mit guter Vorbereitung

Schritt für Schritt zum EigenheimDer Schritt zum Eigenheim ist ein großer. Vieles ist zu bedenken, viele Möglichkeiten stehen zur Entscheidung, viele Fehler können gemacht werden. Aber mit der richtigen Vorgehensweise und einer guten Planung der Immobilienfinanzierung kann von der derzeit günstige Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung profitieren.

Wie viel Eigenkapital sollte man für sein Eigenheim aufbringen?

Als Faustregel sagt man, dass bei der Finanzierung eines Eigenheims im Idealfall mindestens 20 Prozent Eigenkapital aufzubringen sind, um eine günstige Immobilienfinanzierung erhalten zu können. Denn es gilt: je höher das eingesetzte Eigenkapital, umso niedriger der Sollzinssatz bei der Immobilienfinanzierung. Eine weitere Voraussetzung für eine günstige Immobilienfinanzierung ist ein ausreichend hohes Einkommen und eine einwandfreie Bonität. Verfügen Sie über beide Voraussetzungen? Dann erfüllen Sie sich den Wunsch vom Eigenheim! Der Haushaltsrechner von DTW | Immobilienfinanzierung hilft Ihnen sich einen Überblick zu verschaffen.

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Echtes vs. unechtes Forward-Darlehen: gut informiert

Echtes vs. unechtes Forward-Darlehen

Ursprünglich entwickelt zur Finanzierung der kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen, haben sich  Forward-Darlehen in den letzten Jahren auch für den Normalverbraucher zu einer sehr interessanten Darlehensform der Baufinanzierung entwickelt. Das aktuelle Sollzinsniveau lässt sich damit auch für Immobilienfinanzierungen sichern, die erst nach Monaten nach Vertragsabschluss in Anspruch genommen werden möchten. (Erfahren Sie mehr zur aktuellen Zinsentwicklung im Zinskommentar zur Baufinanzierung.) Der Darlehensnehmer hat damit die Möglichkeit eine Sollzinsbindung bis zu 66 Monate im Voraus zu erhalten. Nicht immer leicht zu unterscheiden sind dabei echtes und unechtes Forward-Darlehen. Die Experten von DTW | Immobilienfinanzierung raten daher vor Abschluss eines solchen Forward-Darlehens sich über die Unterschiede, Vor- und Nachteile der Baufinanzierung zu informieren und ob ein echtes oder unechtes Forward-Darlehen bei der Immobilienfinanzierung in Frage käme.

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Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Forward-Darlehen bei DTWForward-Darlehen sind bei Anschlussfinanzierern aktuell ein wichtiges Thema. Brauchen Sie erst in zwei oder drei oder sogar erst in fünf Jahren eine Anschlussfinanzierung? Sie möchten sich die aktuell historisch günstigen Konditionen für Baugeld aber nicht entgehen lassen?

Dann kommt ein sogenanntes Forward-Darlehen für Sie in Frage. Es garantiert Ihnen den Zins von heute für Ihre Anschlussfinanzierung von morgen.

Forward-Darlehen: über fünf Jahre im Voraus

Seit Jahren befinden sich die Zinsen für Baufinanzierungen im stetigen Fall. Zum Vergleich: Ende 2008 war eine Immobilienfinanzierung schon mal für fünf Prozent zu haben. Im April dieses Jahr war der Zinssatz für eine Immobilienfinanzierung sogar unter ein Prozent gefallen. Seither ist er wieder etwas angestiegen – doch die Konditionen von Baugeld sind immer noch historisch attraktiv. Verträge können je nach Anbieter in Niedrigzinsphasen schon über fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden – zum Beispiel als Anschlussfinanzierung. Wer einen Vertrag über ein Baudarlehen unterschrieben hat, der in bis zu fünf Jahren ausläuft, kann sich jetzt schon für ein Forward-Darlehen entscheiden. Die geliehene Summe wird nämlich erst nach einer bestimmten Zeitspanne, zum Ende der Zinsbindung der bestehenden Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung, ausgezahlt. Zwischen dem Vertragsabschluss und dem Laufzeitbeginn des Forward-Darlehen können bis zu 66 Monate, also mehr als fünf Jahre liegen.

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Flexible Tilgung für Ihre Baufinanzierung

Flexible Tilgung für BaudarlehenErbschaft, Bonus, Gehaltserhöhung, Kinder, Krankheit: In 15 Jahren kann sich viel verändern. Das optimale Angebot für eine Baufinanzierung oder  Immobilienfinanzierung bietet deshalb nicht nur einen niedrigen Zinssatz, sondern auch die flexible Tilgung.

Flexible Tilgung durch Veränderung der Tilgungsrate

Die Tilgungsrate kann während der Zinsbindung der Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung erhöht oder verringert werden. Bei manchen Anbietern ist dies bis zu viermal pro Jahr kostenlos möglich. Andere verlangen für die flexible Tilgung einen geringen Zinsaufschlag.

Beispiel: Ein lediger Arbeitnehmer nimmt einen Kredit von 200.000 Euro auf. Pro Jahr tilgt er vier Prozent der Gesamtsumme, also rund 666 Euro pro Monat. Er heiratet und bekommt Kinder. Weil vom Gehalt jetzt weniger übrig bleibt nutzt er die flexible Tilgung und reduziert nach drei Jahren die Tilgungsrate seiner Baufinanzierung auf zwei Prozent und die monatliche Rate damit um rund 333 Euro. Schuldenfrei ist er dann allerdings später als geplant. Umgekehrt ist die flexible Tilgung der Baufinanzierung natürlich auch möglich: Bei Gehaltssprüngen kann die Tilgungsrate bei der Immobilienfinanzierung erhöht werden.

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Die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung

Zinsen bei der ImmobilienfinanzierungAus welchen Komponenten bestehen die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung?

Der Zinsen bei der Immobilienfinanzierung setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen, die nachfolgend aufgeführt sind.

Kosten der Refinanzierung einer Baufinanzierung

Ein wesentlicher Faktor, der die Höhe der Zinsen bei der Immobilienfinanzierung beeinflusst, sind die Kosten für die langfristige Refinanzierung. Als Refinanzierung bezeichnet man im Kreditgeschäft die Aufnahme von Fremdkapital durch den Kreditgeber, um Mittel für die eigene Kreditgewährung zu erhalten.

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KfW-Förderprogramm 124 bei der Baufinanzierung

Baufinanzierung mit KfWDie bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt im Rahmen der Förderung der Wohnungswirtschaft zinsgünstige Darlehen. Diese werden von der KfW aber nicht direkt vergeben, sondern über den Darlehensgeber im Rahmen einer Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung beantragt und in Folge dessen dann ausbezahlt.

Das Wohneigentumsprogramm 124 unterstützt den Bau oder Erwerb von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Deutschland. Wann also macht der Einsatz von KfW 124 Fördermitteln bei der Immobilienfinanzierung Sinn?

Was Darlehensnehmer bei der Immobilienfinanzierung mit KfW unbedingt beachten sollten

  • Die KfW gewährt Kredite aus dem Wohneigentumsprogramm 124 ausschließlich über Darlehensgeber (Banken, Sparkassen und Versicherungen), welche für die von ihnen durchgeleiteten Kredite die Haftung übernehmen. Das heißt demzufolge: Die Förderbank vergibt den Kredit nicht direkt an den Darlehensnehmer. „KfW-Förderprogramm 124 bei der Baufinanzierung“ weiterlesen

Auszahlungsvoraussetzungen Baufinanzierung

AuszahlungsvoraussetzungenDie Auszahlungsvoraussetzungen bei der Immobilienfinanzierung

Bei der Übertragung von Vermögenswerten stellt der Kauf einer Immobilie eines der umfangreichsten Rechtsgeschäfte dar. Der Prozess des Immobilienerwerbs ist über die Einschaltung eines Notars streng geregelt und bietet so die notwendige Sicherheit für Verkäufer und Käufer bei der Baufinanzierung. Einzelne Teilabschnitte der Immobilienfinanzierung, wie zum Beispiel die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch, können oftmals eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen. Deshalb fragen sich viele Bauherren, welche Auszahlungsvoraussetzungen es bei einer Immobilienfinanzierung eigentlich gibt? Bei der Baufinanzierung einer fertigen Immobilie oder einer Anschlussfinanzierung wird die Finanzierungssumme meist auf einmal zur Verfügung gestellt. Bauvorhaben hingegen werden in der Regel entsprechend dem jeweiligen Baufortschritt in mehreren Teilen ausgezahlt.

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Der Gang zum Baugeldvermittler ist Pflicht

Immobilienfinanzierung oft günstiger als bei Banken

Baugeldvermittler sind günstiger!Wer eine Immobilienfinanzierung benötigt, sollte sich nicht scheuen, bei einem professionellen Baugeldvermittler im Internet ein Angebot für Baugeld anzufordern. Als Spezialisten für die Baufinanzierung sind Baugeldvermittler durchaus in der Lage, die Baugeldzinsen der Banken und Versicherungen zu unterbieten. Zusätzlich bieten Baugeldvermittler Ihren Kunden weitere Vorteile die oft unterschätzt werden. So können Baugeldvermittler bei der Baufinanzierung aus einer breiten Palette von Finanzierungsangeboten wählen. Sie sind nicht auf eine bestimmtes Produkt oder an einen bestimmten Partner bei der Immobilienfinanzierung gebunden und können so die Interessen Ihrer Kunden besser wahrnehmen. Auch für eine erfolgreiche Platzierung der Baufinanzierung beim zukünftigen Geldgeber ist diese Unabhängigkeit von Vorteil. Zusätzlich erspart sich der zukünftige Darlehensnehmer einer Immobilienfinanzierung einiges an Arbeit, wenn er nicht bei mehreren Banken oder Versicherungen Anfragen für günstiges Baugeld stellen muss.

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Beleihungswert – Begriffe Immobilienfinanzierung

Beleihungswert der ImmobilienfinanzierungDer Verkehrs- bzw. Marktwert, der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze einer Baufinanzierung

Sie haben sich bereits für eine Immobilie entschieden und sind nun auf der Suche nach der passenden Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung? Dann sind Sie sicher schon auf Begriffe wie Beleihungswert, Beleihungsgrenze oder Verkehrs- bzw. Marktwert gestoßen. Denn bei der Bewertung einer zu finanzierenden Immobilie werden diese Begriffe vom Darlehensgeber für Ihre Immobilienfinanzierung herangezogen.

Der  Verkehrs- bzw. Marktwert ist der Preis einer Immobilie, der zu dem Zeitpunkt der Ermittlung des Wertes am Markt erzielt werden kann. Dieser kann unabhängig von einer Baufinanzierung ermittelt werden. Der Beleihungswert knüpft an den Verkehrs- bzw Marktwert an. Er ist ein Begriff aus dem Kreditgeschäft von Banken, Sparkassen, etc. und bildet die Grundlage zur Berechnung der Darlehenshöhe für die Baufinanzierung. Für den Darlehensgeber einer Immobilienfinanzierung ist der Beleihungswert sehr wichtig, da er auf den während der Laufzeit des Baudarlehens erzielbaren Wiederverkaufswert ausgerichtet ist.

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Was macht ein Baugeldvermittler?

… und wie kann ich viel Geld bei der Immobilienfinanzierung sparen?

Was macht ein Baugeldvermittler?Sie möchten eine Immobilie kaufen oder bauen und Sie beabsichtigen hierfür eine Baufinanzierung abzuschließen? Dann haben Sie sicher festgestellt, dass es eine Vielzahl von Anbietern für Immobilienfinanzierungen gibt. Neben zahlreichen Banken und Versicherungen gibt es noch die sogenannten Baugeldvermittler. Doch was macht überhaupt ein Baugeldvermittler wie DTW | Immobilienfinanzierung?

Baugeldvermittler haben den Überblick

Der Baugeldvermittler vergibt selbst keine Darlehen zur Baufinanzierung, sondern stellt den Kontakt zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber her. Dabei kann dieser aus einer Vielzahl von Finanzierungspartnern, wie Banken und Versicherungen, zurückgreifen. Er hat aufgrund dessen einen guten Überblick über sämtliche aktuelle Zinsangebote für Immobilienfinanzierungen. Da er unabhängig von seinen Finanzierungspartnern ist, kann er gemeinsam mit seinen Kunden das „beste Angebot“ heraussuchen.

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Praxiswissen Immobilienfinanzierung:

Praxiswissen ImmobilienfinanzierungWas muss ich bei der Immobilienfinanzierung alles beachten!

Im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung gibt es einiges zu beachten. So bereiten Sie sich gut auf ein Beratungsgespräch mit Ihrem Baufinanzierungsberater vor:

Zunächst sollten Sie eine Übersicht Ihres Eigenkapitals zusammenstellen. Wie viel ist sofort verfügbar und welche Mittel können eventuell später eingesetzt werden. Die Stiftung Warentest Finanztest empfiehlt in Ihrer Ausgabe 07/2013 bei selbstgenutzten Immobilien, bis auf eine angemessene Sicherheitsreserve, möglichst viel Eigenkapital bei einer Baufinanzierung einzusetzen.

Berechnen Sie nun, welche monatlichen Mittel Ihnen für Ihr Finanzierungsvorhaben zur Verfügung stehen. Mit dem Haushaltsrechner von DTW | Immobilienfinanzierung können Sie Ihr frei verfügbares Einkommen feststellen. Wenn Sie unregelmäßige Einkünfte haben, sollten Sie prüfen ob diese für etwaige Sondertilgungen eingesetzt werden können. Vor jeder Immobilienfinanzierung empfiehlt sich eine Bestandsaufnahme aller Ausgaben und Einnahmen.

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Historische Zinsentwicklung beim Baugeld

Wie Baufinanzierer von der Zinsentwicklung beim Baugeld profitieren können!

„Historisch günstig“, so lautet die Antwort, wenn Experten zur aktuellen Situation rund um das Thema Zinsentwicklung für Baugeld befragt werden. Wie historisch günstig die aktuellen Zinsen für Baugeld wirklich sind, soll am Chart der 10-Jahres-Renditen für Pfandbriefe der vergangen 40 Jahre gezeigt werden. Da sich der Preis für Baugeld an den Zinsen langfristiger Anleihen, wie z.B. den Pfandbriefen, orientiert, sind sie ein guter Anhaltspunkt zur Erläuterung der historischen Zinsentwicklung für Immobilienfinanzierungen.

Im Chart (siehe unten) ist zunächst erkennbar, dass sich die Renditen für Pfandbriefe nach zwei größeren Einbrüchen Mitte der 70er und 80er Jahre mit anschließender Erholung, in einem deutlichen Abwärtstrend befinden. So lagen die Zinsen für Pfandbriefe vor rund 40 Jahren bei etwa 11 % p.a.. Kurz vor der Wiedervereinigung zog das allgemeine Zinsniveau erneut stärker an. So bekamen Anleger vor ca. 20 Jahren rund 9 % p.a Zinsen für 10-jährige Pfandbriefe. Heute erhalten Anleger für einen 10-Jährigen Pfandbrief weniger als 2 % p.a. und damit nicht einmal 1/5 des  Zinssatzes von vor rund 40 Jahren. Da sich die Zinsen für Baufinanzierungen, wie eingangs erwähnt, an den langfristigen Anleihenrenditen orientieren, entwickelten sie sich dementsprechend ähnlich.

Entwicklung der Renditen für 10-jährige Pfandbriefe seit 01.01.1970 ZinsentwicklungQuelle: DekaBank, Emissionsrenditen Öffentlich-Rechtlicher Daueremittenten (Stand: 15.04.2013)

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Forward-Darlehen-Rechner für Baufinanzierung

Forward-Darlehen-RechnerMit dem Forward-Darlehen-Rechner die Zinsen von heute für morgen berechnen

Für den Kauf einer Immobilie nehmen die meisten Eigenheimbesitzer eine Immobilienfinanzierung bei einer Bank, Sparkasse oder Versicherung in Anspruch. Zum Ablauf der Sollzinsbindung der Erstfinanzierung ist das Baudarlehen in den seltensten Fällen komplett zurückgezahlt. Zur vollständigen Tilgung der Baufinanzierung schließt der Darlehensnehmer in der Regel eine Anschlussfinanzierung ab. Diese kann bis zu 5 Jahre vor Ende der Sollzinsbindung einer Immobilienfinanzierung als sogenanntes Forward-Darlehen vertraglich vereinbart werden. Mit dem Forward-Darlehen Rechner berechnen Sie heute bereits den Zins für morgen. Die Zeit zwischen dem Vertragsabschluss des Forward-Darlehens und der Auszahlung der Anschlussfinanzierung wird auch als Forward-Periode bezeichnet. In diesem Zeitraum fallen keine Kredit- oder Bereitstellungszinsen an.

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Höhere Tilgung der Baufinanzierung spart Geld

höhere Tilgung der BaufinanzierungEine höhere Tilgung der Baufinanzierung kann sich rechnen

In der aktuellen Niedrigzinsphase sollten Darlehensnehmer eine höhere Tilgung der Baufinanzierung, d.h. mehr als die allgemein üblichen 1% anfängliche Tilgung, in Erwägung ziehen. Der Grund dafür ist relativ einfach. Je höher der Darlehensnehmer die anfängliche Tilgung für seine Immobilienfinanzierung wählt, desto schneller ist sein Baudarlehen abbezahlt. Dadurch spart er viel Geld, weil die Summe der gezahlten Sollzinsen über die gesamte Laufzeit der Immobilienfinanzierung insgesamt weniger wird. Die Ursache hierfür ist bei einem Annuitätendarlehen das überproportionale Ansteigen der Tilgung während der Rückzahlung des Baudarlehens. Mit jeder monatlichen Rate, die der Kunde für seine Baufinanzierung an den Darlehensgeber überweist, sinkt der Sollzinsanteil und der Anteil der Tilgungsleistung steigt.

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Günstige Zinsen für Baugeld beim Hypothekenmakler

Hypothekenmakler für BaufinanzierungHypothekenmakler und Baugeldvermittler bieten niedrigste Zinsen und vielfältige Kreditangebote

Eine Immobilienfinanzierung kostet nicht nur Kreditzinsen, sondern auch Zeit – und Zeit kostet bekanntlich Geld, wie Benjamin Franklin einmal sagte. Jeder der sich einmal mit einer Immobilienfinanzierung beschäftigt hat wird feststellen, dass es unzählige Anbieter, wie Banken, Sparkassen, Volksbanken, Bausparkassen, Versicherungen etc., für eine Baufinanzierung gibt. Hier sind Hypothekenmakler für Bauherren und Wohnungskäufer eine gute Alternative. „Sie haben die niedrigsten Zinsen und das vielfältigste Kreditangebot“, erklärt die Stiftung Warentest in ihrer Zeitschrift Finanztest, Ausgabe 10/2012.

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