Steigende Grundstückspreise als Treiber der Immobilienpreise

Steigende Grundstückspreise haben mehrere Gründe

Seit einigen Jahren steigen die Preise für Bauland an, sodass die Bauherren bis zu 30% mehr für ihr neues Eigenheim zahlen müssen. Für den Preisanstieg gibt es mehrere Gründe:

  • Hohe Nachfrage durch Mangel an Wohnraum
  • Aufkauf von Immobilien durch Investoren
  • In Großstädten nur noch wenige freie Bauflächen

Durch steigende Grundstückspreise und den Anstieg der Preise für Bauland verteuern sich die Immobilienpreise, wenn private Bauherren ein neues Haus für sich und ihre Familie bauen möchten. Doch auch Mieter merken den Preisanstieg, wenn sie eine neu gebaute Wohnung beziehen. Wenn der Vermieter einen hohen Preis für das Grundstück zahlen muss, verlangt er anschließend eine höhere Miete, um eine ausreichende Rendite für seine Investition zu erzielen.

Bezahlbarer Wohnraum wird in großen deutschen Städten, wie Berlin, München, Hamburg oder Köln, immer knapper. Zahlreiche Mietwohnungen werden durch deutsche und ausländische Investoren aufgekauft und saniert. Nach der Sanierung liegt die Miete so hoch, dass die bisherigen Mieter in vielen Fällen ausziehen müssen. Während solvente Mieter ganze Stadtteile, wie den Prenzlauer Berg in Berlin, übernehmen, sind die alteingesessenen Bewohner auf der Suche nach einer bezahlbaren Wohnung.

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Da die Bauflächen in den Städten immer knapper werden, bauen Investoren neue Mietobjekte im Umland. Dadurch steigen die Immobilienpreise dort ebenfalls an, weil die Nachfrage nach freien Flächen im ländlichen Raum immer mehr zunimmt. Auch Familien, die ein Einzelhaus oder eine Doppelhaushälfte bauen möchten, finden innerhalb der Städte keine Baugrundstücke mehr. Daher gibt es immer mehr Neubausiedlungen „auf der grünen Wiese“ im Umkreis von großen und mittelgroßen Städten. Der Anstieg der Grundstückspreise zeigt sich auch im Preisindex für Bauland und in anderen Indizes, die die Bundesregierung regelmäßig zur Ermittlung der Baupreise erstellt.

Preisindizes für Baupreise und Bauland so hoch wie nie

Das Statistische Bundesamtveröffentlicht im Internet sowohl einen Preisindex für Bauland als auch einen Baupreisindex. Bei beiden Indizes fällt der rasante Preisanstieg, vor allem in den letzten sieben Jahren, auf (Abbildung 1).

 

Entwicklung des Baulandpreisindex seit 2000 - Steigende Grundstückspreise

Abb. 1: Entwicklung des Baulandpreisindex seit 2000. Quelle: www.bauzinsen.com

 

Der Baupreisindex ist eine Zahl, die die Entwicklung der Preise für Bauvorhaben, bezogen auf ein Basisjahr, angibt. Zurzeit dient das Jahr 2010 als Basisjahr, das mit dem Wert 100 angesetzt wird. Um den aktuellen Index zu berechnen, dividieren die Anwender den Wert von Neubauten in Euro durch den Wert des Basisjahres. Neben dem Index für Wohngebäude, die in konventioneller Bauweise errichtet werden, veröffentlicht Destatis auch die Indizes für Bürogebäude, Gewerbeimmobilien, den Straßenbau und die Instandhaltung von Wohnungen.

Um aussagekräftige Vergleichswerte zu erhalten, werden die Preise für einzelne Bauleistungen inklusive Umsatzsteuer über einen bestimmten Zeitraum beobachtet und erfasst. Zu den Bauarbeiten zählen:

  • Rohbauarbeiten
  • Klemptnerarbeiten
  • Erdarbeiten
  • Dachdeckerleistungen
  • Dachabdichtung
  • Ausbauarbeiten
  • Einbau von Heizung, Wasserleitungen und Entwässerungsanlagen
  • Stromanlagen
  • Metallbauarbeiten
  • Wärmedämmung und Verbundarbeiten

Steigende Grundstückspreise erhöhen den Baulandpreisindex

Um den Baulandpreisindex zu berechnen, ziehen die Statistiker alle Verkäufe von Baugrundstücken ab einer Größe von 100 m² heran. Die berücksichtigten Grundstücke müssen im Baugebiet einer Gemeinde liegen und sie müssen bereits als Bauland vorgesehen sein. In der Statistik werden die Anzahl der Käufe und Verkäufe, die Flächengröße aller Grundstücke und die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter herangezogen. Allerdings weist die Behörde auf ihrer Internetseite darauf hin, dass die angegebenen Kaufpreise nur eingeschränkt zu verwerten sind. Das liegt daran, dass es sich um unterschiedliche Flächen handelt, die sich bei jeder Berechnung anders zusammensetzen.

Anhand der jährlichen Aufstellung können Bauherren den rasanten Anstieg der Baulandpreise und steigende Grundstückspreise genau beobachten. Während der Baupreisindex am 1. Juli 2011 noch bei 102,8 lag, ermittelten die Experten für das Jahr 2016 einen Index von 130,6. Dies entspricht einem Anstieg von 27,8 Punkten innerhalb von fünf Jahren. Für das Jahr 2017 beträgt der Index sogar 136,2. Das entspricht einem Anstieg von 36,2 Punkten seit dem Basisjahr 2010.

Vor allem Ballungszentren, wie Frankfurt am Main, Stuttgart oder Köln, bemerken einen Rückgang von Grundstückskäufen durch Privatpersonen. In diesen Gebieten gingen die Käufe wegen der hohen Baulandpreise zwischen 2011 und 2016 um rund 30% zurück. Dafür suchen immer mehr Käufer nach Grundstücken im ländlichen Raum und nehmen weite Anfahrtswege zur Arbeit, zu Kindergarten und Schule, zum Einkaufen und zu Freizeitaktivitäten in Kauf.