Nebenkosten bei der BaufinanzierungDer Zinssatz im Bereich von Immobilienkrediten ist bereits seit Jahren niedrig – über alle Sollzinsbindungsfristen. Angesichts der letzten Entscheidungen der Europäischen Zentralbank wird sich an dieser Tatsache in absehbarer Zeit auch wenig ändern. Bereits jetzt ist das Volumen der vergebenen Baukredite relativ hoch. Allein in den Monaten August bis Oktober 2015 haben Banken mehr als 58 Milliarden Euro (Zinsstatistik Deutsche Bundesbank) an Haushalte verliehen.

Viele Familien, die jetzt über das Eigenheim nachdenken, sehen nur den niedrigen Kreditzinssatz. Vergessen wird gern, dass beim Immobilienerwerb nicht nur der Kaufpreis aufgebracht werden muss. An unterschiedlicher Stelle entstehen dem Erwerber Nebenkosten der Baufinanzierung. Welche Ausgaben sind fest einzuplanen? Wo können sich die Kaufnebenkosten noch einmal deutlich erhöhen?

Hauskauf: Die Nebenkosten der Baufinanzierung im Überblick

Prinzipiell lassen sich die Nebenkosten der Baufinanzierung in zwei Gruppen teilen:

  • Nebenkosten für den eigentlichen Erwerb (primäre Erwerbsnebenkosten)
  • Nebenkosten für die Auswahl bzw. Bewertung der Immobilie (sekundäre Erwerbsnebenkosten)

Gerade in der letztgenannten Gruppe tauchen variable Ausgaben auf. Dazu gehören:

  • Makler
  • Gutachter/Bausachverständige
  • Anwaltshonorare

Die primären Erwerbsnebenkosten der Baufinanzierung ergeben sich teilweise aus den gesetzlichen Vorgaben. Zu finden sind hier unter anderem:

  • Notargebühren
  • Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Versicherungsprämien
  • Bestellung der Grundschuld
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Hauskauf: Die einzelnen Nebenkosten der Baufinanzierung im Detail

Jeder Bauherr muss – um den Kapitalbedarf genau einzuschätzen – die Nebenkosten der Baufinanzierung für das Kaufobjekt kennen. Sekundäre Erwerbsnebenkosten der Baufinanzierung entstehen dem Käufer nicht zwangsläufig, da in Deutschland niemand verpflichtet ist:

  • für die Objektsuche einen Makler zu beauftragen
  • die Immobilie gutachtlich prüfen zu lassen
  • Fachanwälte einen Blick in den Kaufvertrag werfen zu lassen

Dennoch sind gerade die beiden letztgenannten Aspekte wichtige Punkte. Eine Bewertung der Bausubstanz ist meist nur Experten möglich und auch der Vertrag zum Kauf enthält Klauseln, die nicht jeder Laie als nachteilig erkennt.

Die eigentlichen Kaufnebenkosten der Baufinanzierung (ausgenommen Versicherungsprämien und Grundschuldbestellung; richten sich nach dem Finanzierungsmodell) fallen hingegen immer an. Sie sind aufgrund der gesetzlichen Rahmenbedingungen obligatorisch. Beispielsweise sieht § 311b Abs. 3 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die notarielle Beurkundung für Vermögensübertragungen vor.

Grundlage der Gebührenberechnung ist hier das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), welches eine Abrechnung nach dem Geschäftswert vorsieht. Diese Gebühr kann sich aber zusätzlich erhöhen, wenn Erwerber mit einem Treuhandkonto arbeiten und Entgelte für Auslagen anfallen. Hinsichtlich der Grunderwerbsteuer ist mit Ausgaben zwischen 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent zu rechnen. Der Steuersatz richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland. Am günstigsten ist der Erwerb in Sachsen, besonders teuer wird der Hauskauf in:

  • Brandenburg
  • dem Saarland oder
  • Schleswig-Holstein

Bleibt noch der Grundbucheintrag. An dieser Stelle werden die Entgelte wieder nach dem
Geschäftswert entsprechend Gerichts- und Notarkostengesetz berechnet. Beispiel für die Berechnung der reinen Grundbuchkosten: Eine Immobilie wird für 147.000 Euro erworben. Nach den entsprechenden Gebührentabellen des GNotKG ergibt sich hier eine Gebühr für die Umschreibung des Eigentümers von 354 Euro.

Bitte beachten Sie: Wo der Hauskauf in Verbindung mit einer Baufinanzierung abgeschlossen wird, entstehen zusätzlich Aufwendungen durch die Grundschuldbestellung sowie die Absicherung der Immobilie (Wohngebäudeversicherung), welche Banken allgemein zur Bedingung für das Baugeld machen.

Fazit: Immobilienkäufer haben im Hinblick auf die Bauzinsen aktuell sehr gute Karten. Trotzdem muss bei den Planungen für den Kauf immer an die Nebenkosten der Baufinanzierung, die sich beispielsweise über einen Kaufnebenkostenrechner abschätzen lassen, gedacht werden. Im Zusammenhang mit Notar und Grundbuchamt lassen sich die Ausgaben relativ zuverlässig einplanen. Bei Makler oder Gutachter sieht die Situation anders aus. Die Faustregel, 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für die Nebenkosten einzuplanen, gilt daher immer noch.

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Quelle: Michael Ruprecht & Christian Brakmann GbR, Bad Oeynhausen