Grunderwerbssteuer bei der ImmobilienfinanzierungDie Grunderwerbssteuer wird obligatorisch fällig, wenn eine Wohnung, ein Haus oder auch ein Grundstück den Besitzer wechselt. Doch wer muss die Steuer entrichten? Laut Grundsteuererwerbgesetz sind zunächst Käufer und Verkäufer gemeinsam steuerpflichtig. Im Kaufvertrag kann jedoch auch eine andere Vereinbarung getroffen werden – und dort wird die Steuerschuld üblicherweise dem Käufer zugewiesen. Zahlt dieser nicht, so weist das Finanzamt die Steuerschuld dem Verkäufer zu, ganz gleich, was im Kaufvertrag vereinbart wurde.

Rechnen Sie also damit, dass Sie als Immobilienkäufer derjenige sind, der die Grunderwerbssteuer bezahlen muss.

Grunderwerbssteuer: wichtiger Posten der Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung

Die Grunderwerbssteuer gehört zu den größten Posten der Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung. Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreis Ihrer Immobilie. Der Steuersatz liegt je nach Bundesland bei bis zu 6,5 Prozent der Kaufsumme, sodass Sie mit einem recht hohen Betrag rechnen müssen. Kalkulieren Sie diesen am besten von Beginn an mit ein, damit Sie nicht später vor einer unangenehmen Überraschung bei der Immobilienfinanzierung stehen.

Bis 2006 galt ein bundesweiter Steuersatz von 3,5 Prozent des Kaufpreises. Seither dürfen die Bundesländer die Grunderwerbssteuer individuell festlegen, was viele Länder dazu nutzten, die Steuer nach und nach auf bis zu 6,5 Prozent anzuheben. Nur Bayern und Sachsen sind beim alten Satz geblieben.

Die Steuersätze der Grunderwerbssteuer im Überblick (Stand 12/2017):

Baden-Württemberg 5,0%
Bayern 3,5%
Berlin 6,0%
Brandenburg 6,5%
Bremen 5,0%
Hamburg 4,5%
Hessen 6,0%
Mecklenburg-Vorp. 5,0%
Niedersachsen 5,0%
NRW 6,5%
Rheinland-Pfalz 5,0%
Saarland 6,5%
Sachsen 3,5%
Sachsen-Anhalt 5,0%
Schleswig-Holstein 6,5%
Thüringen 6,5%

 

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Anhand dieser Tabelle können Sie ersehen, mit wie viel Grunderwerbssteuer Sie rechnen müssen. Wenn Ihr Haus zum Beispiel 250.000 € kostet, so zahlen Sie in Bayern und Sachsen 8.750 € Grunderwerbssteuern, in Thüringen und Brandenburg immerhin 16.250 €.

Dies verdeutlicht, dass Sie die Grunderwerbssteuer von vornherein mit einem festen Betrag in Ihre Planungen zur Immobilienfinanzierung einbeziehen müssen.

Der Bundesrat möchte die Schaffung von angemessenem Wohneigentum unterstützen und hierfür natürliche Personen bei der Grunderwerbssteuer begünstigen. Im September 2017 hat der Bundesrat die Bundesregierung daher aufgefordert „einen Gesetzentwurf vorzulegen, mit dem ein Freibetrag bei der Grunderwerbssteuer für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum durch natürliche Personen eingeführt wird.“ Zurzeit befindet sich das Vorhaben in den zuständigen Ausschüssen.

Ausnahmen von der Grunderwerbssteuer

Das Gesetz lässt nur wenige Ausnahmen zu. Die Grunderwerbssteuer entfällt, wenn

  • die Immobilie nicht mehr als 2.500 € kostet oder
  • ein Grundstück per Erbschaft oder Schenkung erworben wurde
  • eine Immobilie zwischen Ehegatten oder zwischen Kindern und Eltern veräußert wird
  • ein Erbe geteilt wird oder
  • bei bestimmten betrieblichen Umstrukturierungen, bei denen Arbeitsplätze erhalten bleiben

Ein Sonderfall: Sie zahlen keine Grunderwerbssteuer auf die Baukosten eines Hauses, wenn Sie ein Grundstück erwerben, auf dem Sie das Haus erst später bauen. In diesem Fall bezahlen Sie  die Grunderwerbssteuer nur auf den Grundstückswert. Die Verträge für Grundstückskauf und Hausbau müssen dabei zeitlich und inhaltlich voneinander getrennt abgeschlossen werden.

Wenn Sie jedoch das Grundstück kaufen und gleichzeitig einen Werkvertrag für das Haus abschließen oder beides in eine Hand beauftragen (Bauträger, Generalunternehmer etc.), so entsteht ein sogenanntes einheitliches Vertragswerk. Das Finanzamt wird Ihnen dann die Grunderwerbssteuer aus den Kosten für das Grundstück plus den Baukosten in Rechnung stellen.

Bedenken Sie daher diese Option, wenn Sie ein Grundstück kaufen und selbst ein Haus bauen wollen. Mit dem richtigen Weg bietet sie Ihnen die Möglichkeit, viel Geld zu sparen.

Ohne Grunderwerbssteuer kein Grundbucheintrag

In allen anderen Fällen gilt: Erst wenn Sie die Grunderwerbssteuer vollständig bezahlt haben, können Sie als Eigentümer einer Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden. Der Weg dorthin hat mehrere Etappen: Der Notar informiert das Finanzamt automatisch nach Abschluss des Kaufvertrages über den Steuerzahler und den zu entrichtenden Betrag. Das Finanzamt sendet Ihnen daraufhin einen Grunderwerbssteuerbescheid zu. Sobald Sie die Steuer beglichen haben, erteilt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung und sendet diese wiederum an den beurkundenden Notar. Dieser leitet sie ans Grundbuchamt weiter und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch, sofern alle weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.

Solange die Grunderwerbssteuer nicht bezahlt wird, wird kein Grundbuchamt die gewünschte Eintragung vornehmen.

Grunderwerbssteuer versus Grundsteuer

Bitte verwechseln Sie die Grunderwerbssteuer nicht mit der Grundsteuer. Erstere müssen Sie beim Erwerb der Immobilie bezahlen, also einmalig. Die Grundsteuer wird Jahr für Jahr von Ihrer Gemeinde erhoben – zusätzlich. Den Hebesatz erfahren Sie von Ihrer Gemeinde. Die Grundsteuer spielt zunächst für Ihre Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung keine Rolle. Sie sollten sie aber für die kommenden (Neben)Kosten Ihrer Immobilie im Blick haben.

Alle Fragen rund um das Thema Baufinanzierung und Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung beantworten Ihnen gerne das Team von DTW | Immobilienfinanzierung. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Unsere Spezialistinnen und Spezialisten von DTW | Immobilienfinanzierung rufen Sie auch gerne zurück! Nutzen Sie einfach und unverbindlich den Rückrufservice.

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