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Hauskauf oder Neubau? Pro und Contra

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Udo Hirschinger, Author bei DTW
Beitrag von Udo Hirschinger aktualisiert am 19.10.2021

Drei Dinge muss man im Leben tun, besagt dieser Spruch: ein Haus bauen, einen Baum pflanzen und ein Kind zeugen. Doch ein Hausbau ist nicht zwingend notwendig. Schließlich kann man sich auch in einer Immobilie wohlfühlen, in die bereits jemand Mühe, Zeit und Geld gesteckt hat. Vor welchen Herausforderungen steht ein Bauherr? Auf was sollte der Käufer einer Bestandsimmobilie achten? Und was ist teurer und risikoreicher: selbst bauen oder kaufen? Wir haben die Vorteile und Nachteile von Hauskauf und Neubau zusammengestellt.

Neubau: Höhere Kosten, mehr Spielraum

Wer ein Haus baut, braucht mitunter gute Nerven. Immerhin muss sich der Bauherr monatelang mit dem Architekten, den Handwerkern und der Baufirma auseinandersetzen sowie auf der Baustelle präsent sein. Und der Bauvertrag ist wesentlich komplexer als ein Kaufvertrag. Zwischen Projektplanung, der Suche nach der richtigen Baufinanzierung und dem Einzug können 1,5 Jahre liegen - eine Phase, die zur Belastungsprobe werden kann. Schließlich fallen neben der Miete die ersten Raten für die Immobilien­finan­zierung an. Die Baufirma könnte insolvent gehen. Die Fertigstellung verzögert sich. Oder die Baukosten sprengen das Budget.

Der Mut zum Neubau wird mit Gestaltungsfreiheit belohnt. Natursteinfassade, eine großzügige Badewanne oder blaue Fensterrahmen? Grenzen sind durch die Grundstücksgröße, den Bebauungsplan und den eigenen Kontostand gesetzt. Wer seine Immobilie auf den neuesten energetischen Stand bringt, steigert ihren Wiederverkaufswert.

Der Bau von besonders energieeffizienten Immobilien wird von der staatlichen "Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)" mit zinsgünstigen Darlehen gefördert. Mit dem Programm „Energieeffizient Bauen (KfW 153)" fördert die KfW den Bau von KfW-Effizienzhäusern 40, 55, 70 und von Passivhäusern. Dabei vergibt die KfW-Förderbank im Rahmen des Programms "Energieeffizient Bauen (KfW 153)" zinsgünstige Darlehen von bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit. Das geförderte Darlehen der KfW muss zusammen mit der Immobilien­finan­zierung oder Baufinanzierung beantragt werden. Viele Darlehensgeber gewähren auf den günstigen Zins der KfW zusätzlich einen Rabatt.

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Auf ausgefallene Extras sollte verzichtet werden, wenn die Immobilie als Kapitalanlage gedacht ist. Wer sich nicht zum Architekten berufen fühlt, kann auch ein Haus "von der Stange" (Fertighaus) kaufen, dessen Bauzeit kürzer ist. Handwerklich besonders Versierte sparen mit einem sogenannten Ausbauhaus Geld.

Ein Neubau ist in der Regel teurer als der Hauskauf. Auch wenn die Zinsen für eine Immobilien­finan­zierung derzeit besonders niedrig sind. Wer sich für den Hausbau entscheidet, muss zudem für die Kosten der Erschließung des Grundstücks in Höhe von mehreren tausend Euro aufkommen, die vor Baubeginn anfallen. Mit teuren Reparaturen und aufwendigen Sanierungsmaßnahmen ist bei einem Neubau in den ersten Jahren dafür nicht zu rechnen.

Hauskauf: Weniger Stress, mehr Kompromisse

Wer im Zentrum einer Stadt wohnen möchte, wird höchstwahrscheinlich ein Haus oder eine Wohnung kaufen müssen. Leere Grundstücke für den Hausbau sind eher selten. Nachteil einer Bestandsimmobilie: Sie entspricht nicht zu hundert Prozent den Wünschen des Käufers. Und der Umgestaltung sind Grenzen gesetzt. Ausbauen lässt sich oft nur das Dachgeschoss.

Ein Vorteil einer Bestandsimmobilie ist, dass sie bereits begehbar ist. Käufer können sofort testen, ob sie sich wohlfühlen. Aber Vorsicht: Viele Mängel einer Immobilie sind für Laien nicht ersichtlich. Damit nicht die Katze im Sack gekauft wird, sollte das ausgewählte Objekt vor dem Kauf mit einem Bausachverständigen begangen werden. Gerade beim Kauf einer Altbauwohnung sind rasch hohe Renovierungskosten fällig, die die Kosten für die Baufinanzierung in die Höhe treiben.

Auch der Hauskauf mit einer anschließenden energetischen Sanierung wird von der staatlichen KfW-Bank gefördert. Mit dem Förderprogramm „Energieeffizient Sanieren – Einzelmaßnahmen“  (KfW 152) fördert die KfW energetische Einzelmaßnahmen für die Sanierung einer Eigentumswohnung oder eines Wohngebäudes. Auch der Kauf von energetisch sanierten Wohnraum (Haus, Eigentumswohnung) wird dem dem Programm Programm „Energieeffizient Sanieren – Einzelmaßnahmen (KfW 152)“ mit einem zinsgünstige Darlehen von bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit gefördert. Das Darlehen der KfW kann in die Immobilien­finan­zierung ganz einfach integriert werden. Auch bei einem Hauskauf gewähren viele Darlehensgeber auf den Zins der KfW einen zusätzlichen Rabatt.

Tipp: Nutzen Sie unsere Baufinanzierungsrechner.

Was die Kosten für eine Immobilien­finan­zierung und die Nachbarschaft angeht, bietet eine Bestandsimmobilie mehr Sicherheit. Allerdings wird beim Hauskauf die Grunderwerbsteuer sowohl für das Haus als auch für das Grundstück fällig. Wer Interesse an einer Bestandsimmobilie hat, kann Nachbarschaft und Infrastruktur bereits einschätzen. Wie sich ein Neubaugebiet entwickelt, ist dagegen nicht immer absehbar.

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1 Kommentar

Risiko beim Bau schrieb am 16.02.2016

Auch die Risiken einer Finanzierung müssen durch leuchtet werden:
Bei einem Neubau darauf achten, dass das Verhältnis von Grundstückspreis zum Immobilienwert nicht schlechter wie 33/67 ist. Denn je mehr das Haus im Vergleich zum Grundsrück mehr wert ist, umso höher muss die Tilgung ausfallen, um nicht in 15 Jahren ein böses Erwachen zu haben.
Bei einem Kauf eines "gebrauchten" Hauses muss man sich damit abfinden. Dass man die ersten 10 Jahre bei zu wenig Tilgung nur Makler und Kaufnebenkosten abbezahlt. Die Risiken, die über eine übliche Tilgung hinaus entstehen, wie fortschreitendes Alter, Marktschwankungen und Instandhaltungen, sind noch nicht eingepreist.
Lange Rede kurzer Sinn: die Tilgung ist je nach Vorhaben individuell anzupassen!

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