Forderungsverkauf bei der BaufinanzierungEinen Forderungsverkauf bei der Baufinanzierung muss man heute nicht mehr fürchten. Denn der Gesetzgeber hat 2008 zahlreiche Schutzmechanismen eingeführt. Sie sichern den Darlehensnehmer einer Immobilienfinanzierung in viele Richtungen ab. Hintergrund der damaligen Gesetzesänderung war die legale und nicht unübliche Praxis, dass Banken Darlehen ihrer Kunden ohne deren Wissen an andere Kreditinstitute oder Investoren veräußert haben. Vor 2008 geriet dieses Vorgehen sehr in die öffentliche Kritik. Denn mehrere Kreditinstitute hatten vor allem Darlehen verkauft, bei denen die Kunden im Zahlungsrückstand waren. In einigen Fällen hatten die Darlehensnehmer vom Forderungsverkauf bei der Baufinanzierung keinerlei Informationen. Sie wurden unvermittelt davon überrascht, dass einige der neuen Gläubiger sogleich eine Zwangsvollstreckung eingeleitet haben, um die offenen Schulden einzutreiben.

Transparenz beim Forderungsverkauf bei der Baufinanzierung

Insbesondere die damals herrschende Intransparenz beim Forderungsverkauf bei der Baufinanzierung war der deutschen Bundesregierung ein Dorn im Auge. Aufgrund dessen wurde im 2008 verabschiedeten Risikobegrenzungsgesetz als wesentlicher Punkt die Informationsverpflichtung der Banken bei einem Forderungsverkauf von Krediten beschlossen. Das Bundesgesetz mit dem ausführlichen Titel „zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken“ (kurz: Risikobegrenzungsgesetz) trat am 19. August 2008 in Kraft. In ihm sind zahlreiche Vorschriften verankert, die mehrere Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Zivilprozessordnung (ZPO) modifizieren.

Ziel der Politik war es, mit den erweiterten Reglementierungen den Schutz bei Finanzinvestitionen für die Verbraucher insgesamt zu verbessern. Und insbesondere beim Thema Forderungsverkauf sollte sichergestellt werden, dass die Kreditnehmer ausreichend Informationen darüber erhalten und sich ihre Rechte im Fall eines Verkaufs ihres Darlehens nicht verschlechtern. So ist nun in § 492 Abs. 1a BGB festgehalten, dass die Kreditinstitute verpflichtet sind, bereits beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung ihre Kunden explizit über einen möglichen Forderungsverkauf bei der Baufinanzierung aufklären. Und wenn es später tatsächlich zur Veräußerung des Baudarlehens kommt, muss gemäß dem neu gefassten § 496 Abs. 2 BGB die Bank den Darlehensnehmer unverzüglich von dem Forderungsverkauf bei der Baufinanzierung unterrichten.

Was passiert bei einem Forderungsverkauf bei der Baufinanzierung?

Warum und wann tätigen Kreditinstitute Forderungsverkäufe? Da wäre zunächst einmal eine Bankenfusion zu nennen. Hierbei gehen die Darlehensforderungen der einzelnen Partner auf das neugebildete Finanzunternehmen über. Ein weiterer Grund für Forderungsverkäufe von Baufinanzierungen ist, wenn ein Kreditinstitut seinen Geschäftsbereich Immobilienfinanzierung aufgibt. In diesem Fall werden die noch laufenden Baudarlehen an ein anderes Kreditinstitut veräußert. Darüber hinaus können sich Banken für den Verkauf von mehreren Krediten entscheiden, wenn sie sich in finanzielle Schwierigkeiten befinden, um dadurch wieder liquide zu werden.

Außerdem ziehen sie die Option Forderungsverkauf auch durchaus als strategisches Mittel, um Darlehen abzustoßen, die von den Schuldnern nicht ordentlich bedient werden. Denn der Forderungsverkauf – auch „Factoring“ genannt – hat für die Kreditinstitute den entscheidenden Vorteil, dass sie vom Käufer die noch offene Restschuld sofort und zwar in Form des Kaufpreises erhalten. Zudem entledigen sie sich vom Risiko des Zahlungsausfalls, welches beim Forderungsverkauf auf den neuen Gläubiger übergeht. Denn der Verkäufer der Forderungen haftet nur für deren Berechtigung und nicht für die künftigen Aussichten, sie eintreiben zu können.

Unveränderter Darlehensvertrag beim Forderungsverkauf bei der Baufinanzierung

Wurde ein Forderungsverkauf bei der Baufinanzierung vorgenommen, muss aufgrund des Risikobegrenzungsgesetzes der Darlehensnehmer sofort informiert werden. Ansonsten ändert sich für ihn eigentlich nichts. Denn der Darlehensvertrag der Immobilienfinanzierung bleibt bestehen. Man hat es lediglich mit einem neuen Finanzierungspartner zu tun. Alle vereinbarten Darlehensbedingungen wie die Zinssätze, die Tilgungsraten, die Laufzeit und alle weiteren Konditionen sind auch nach dem Forderungsverkauf gültig. Wer als Darlehensnehmer seinen vertraglichen Verpflichtungen nach wie vor nachkommt, dem blüht durch den Forderungsverkauf also keinerlei Ungemach. Und selbst wenn man mit seinen Rückzahlungen im Verzug ist, sorgen die gesetzlichen Änderungen durch das Risikobegrenzungsgesetz nun dafür, dass man vor zu rigorosen Aktionen durch die Kreditinstitute zur Eintreibung der Forderungen einen erhöhten Schutz genießt.

Besserer Kündigungsschutz durch das Risikobegrenzungsgesetz

Entsprechend der neuen Gesetzeslage wurde das Kündigungsrecht der Kreditinstitute bei der Immobilienfinanzierung eingeschränkt. Nach 498 Abs. 3 BGB darf der Gläubiger eine Kündigung der Baufinanzierung erst dann aussprechen, wenn der Schuldner mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Ratenzahlungen im Verzug und mit mindestens 2,5 Prozent der Darlehenssumme rückständig ist. Darüber hinaus ist der säumige Darlehensnehmer zusätzlich geschützt durch die neuen Bestimmungen in § 1193 Abs. 1 BGB, der die Fälligkeit einer Grundschuld reglementiert. Demnach kann der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung bei der Immobilienfinanzierung nur nach einer vorherigen Kündigung unter Wahrung einer sechsmonatigen Frist die Zwangsvollstreckung betreiben. Wurde die Zwangsvollstreckung gar unberechtigterweise eingeleitet, besitzt nunmehr laut § 799a Zivilprozessordnung (ZPO) der Darlehensnehmer sogar einen Anspruch auf Schadensersatz.

Weitere Verpflichtungen der Darlehensgeber nach einem Forderungsverkauf bei der Baufinanzierung

Das Risikobegrenzungsgesetz sieht jetzt zudem weitere Verpflichtungen für die Kreditinstitute nach einem Forderungsverkauf vor. So müssen seitdem die neuen Gläubiger nach einem Forderungsverkauf bei der Immobilienfinanzierung spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit dem Darlehensnehmer Kontakt aufnehmen, um ihm entweder ein Folgeangebot für das Baudarlehen zu unterbreiten oder um ihn darüber zu unterrichten, dass sie zu einer weiteren Verlängerung der Baufinanzierung nicht bereit sind. Durch diese verbindliche Ankündigungsfrist nach § 492a Abs. 1 BGB hat der Gesetzgeber dafür Sorge getragen, dass den Darlehensnehmern heute mehr Zeit bleibt, sich um die nötige Anschlussfinanzierung bei der Baufinanzierung zu kümmern.

Wie sinnvoll ist ein vertraglicher Verzicht auf einen Forderungsverkauf bei der Baufinanzierung?

Viele negative Konsequenzen, die früher einem Darlehensnehmer nach einem Forderungsverkauf bei der Baufinanzierung drohten, sind durch die weitreichenden Gesetzesänderungen von 2008 abgemildert und teilweise ausgeräumt. Dennoch bieten einige Banken ihren Kunden bei einer Immobilienfinanzierung an, dass sie im Darlehensvertrag einen expliziten Verzicht auf einen Forderungsverkauf bei der Baufinanzierung festhalten können. Dafür verlangen sie zumeist einen zusätzlichen geringen Zinsaufschlag. Wer ein erhöhtes Sicherheitsbedürfnis hat, kann sich auf diese Option selbstverständlich einlassen. Im Grunde ist sie aber überflüssig. Denn inzwischen ist man durch die gesetzlichen Neuregelungen in viele Richtungen auch nach einem Forderungsverkauf bei der Baufinanzierung abgesichert. Daher  kann man diese Form der Mehrkosten einsparen.

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