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Finanzierungsplan für eine optimale Immobilien­finan­zierung

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Silke Herrmann, Author bei DTW
Beitrag von Silke Herrmann aktualisiert am 19.10.2021

Wozu dient der Finanzierungsplan bei einer Immobilien­finan­zierung?

Mit einem allumfassenden und zielgerichteten Finanzierungsplan bei der Immobilien­finan­zierung legen Sie die Grundlage für ein erfolgreiches Bau- oder Kaufvorhaben.

Bauherren und künftige Immobilienbesitzer verschaffen sich mit einem gut ausgearbeiteten Finanzierungsplan einen Überblick über ihre finanziellen Möglichkeiten und gewinnen somit Planungssicherheit bei der Immobilien­finan­zierung.

Wer einem potentiellen Darlehensgeber einen ausführlichen Finanzierungsplan vorlegt, verbessert zudem die Chancen auf eine schnelle Darlehenszusage bei der Baufinanzierung. Mit einem Finanzierungsplan werden die Chancen und Risiken der Immobilien­finan­zierung für den potentiellen Darlehensgeber transparent und kalkulierbar.

Woraus besteht ein Finanzierungsplan bei der Baufinanzierung?

Ein Finanzierungsplan stellt Anschaffungskosten und Finanzierungsquellen gegenüber, um die Wirtschaftlichkeit einer Immobilien­finan­zierung aufzuzeigen. Der Finanzierungsplan enthält in der Regel folgende Punkte:

  • Die Gesamtkosten einer Baufinanzierung oder Immobilien­finan­zierung setzen sich zusammen aus Kaufpreis bzw. Bau- oder Sanierungskosten einer Immobilie, inkl. der Kaufnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Kosten für Makler, Notar und Grundbuchamt)
  • Die Eigenmittel (Kapitalbedarfsplan und Liquiditätsplan) zur Baufinanzierung errechnen sich aus erspartem Kapital, den monatlich möglichen Tilgungsraten der Immobilien­finan­zierung und realistischen handwerklichen Eigenleistungen bei Baumaßnahmen (Muskelhypothek)
  • Fremdmittel (Immobiliendarlehen fremder Darlehensgeber, Bauspardarlehen, sonstige Darlehen für die Immobilien­finan­zierung)

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Finanzierungsplan für eine optimale Immobilien­finan­zierung frühzeitig erstellen

Ein umfangreicher Finanzierungsplan für die Immobilien­finan­zierung bedarf einer sorgsamen Vorbereitung, um die monatliche Rate der Baufinanzierung an die finanziellen Möglichkeiten der Darlehensnehmer optimal anzupassen. Daher sollten Darlehensinteressenten möglichst frühzeitig mit einer realistischen Einschätzung ihrer finanziellen Situation zur Planung ihres Bauvorhabens beginnen. Ein individuell angepasster Finanzierungsplan schafft auf dieser Grundlage eine bestmögliche Gestaltung einer Finanzierungsstrategie (z.B. Wahl der Tilgungsvarianten). Ein Haushaltsplan dient im ersten Schritt dazu, sich einen Überblick über die monatlichen Einnahmen und Ausgaben zu verschaffen. Ergibt sich eine positive Differenz, kann dauraus eine mögliche monatliche Tilgungsrate errechnet werden. Dabei sollten die Tilgungsraten der Immobilien­finan­zierung immer in einer Höhe gewählt werden, die für den Darlehensnehmer langfristig auch bequem aufzubringen sind.

Unser Tipp: Der Haushaltsrechner von DTW | Immobilien­finan­zierung hilft Ihnen bei der Erfassung Ihrer finanziellen Situation und zeigt Ihnen Ihre Möglichkeiten für eine günstige Baufinanzierung.

Eigenkapital für eine günstige Immobilien­finan­zierung

Bausparverträge, erspartes Eigenkapital, private Darlehen der Familie sowie handwerkliche Eigenleistungen können bei einer Immobilien­finan­zierung vielfältig zum Einsatz kommen. Je mehr Eigenkapital für eine Baufinanzierung zur Verfügung steht, umso vorteilhafter und sicherer kann diese gestaltet werden und umso günstiger werden auch die Zinsen für die Immobilien­finan­zierung angeboten. Zahlreiche Experten empfehlen dem Darlehensnehmer mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital für eine Immobilien­finan­zierung bereitstellen zu können. Unter gewissen Voraussetzungen, wie beispielsweise ein hohes garantiertes monatliches Einkommen, ist eine Baufinanzierung jedoch auch mit weniger Eigenkapital möglich.

Selbstredend sollten sämtliche Vereinbarungen und Konditionen auch bei Darlehen innerhalb der Familie vertraglich festgehalten werden. Solch ein Darlehensvertrag dient der Vorbeugung von Missverständnissen und als Beweisgrundlage bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten.

Die Darlehenshöhe der Immoblienfinanzierung richtig berechnen

Hat der Darlehensinteressent sein Eigenkapital berechnet, welches er in die Immobilien­finan­zierung mit einbringen möchte, kann im nächsten Schritt die Darlehenshöhe ermittelt werden. Diese berechnet sich aus der Differenz der Gesamtkosten abzüglich des eingesetzten Eigenkapitals.

Die Gesamtkosten setzen sich zusammen aus Baukosten bzw. dem Kaufpreis der Wunschimmobilie und den daraus eventuell entstehenden Kaufnebenkosten:

  • Kosten für Baugenehmigung
  • Grunderwerbsteuer
  • Notargebühren
  • Grundbuchkosten
  • Erschließungs­kosten
  • Bauwesenversicherung
  • Bauherren­haftpflicht­versicherung
  • Kosten für Strom, Wasser und Abfallentsorgung

Unser Tipp: Die Notar- und Grundbuchkosten können Sie ganz einfach mit dem Notar- und Grundbuchkostenrechner von DTW | Immobilien­finan­zierung selbst berechnen.

Tilgung und Laufzeit der Immobilien­finan­zierung ermitteln

Steht nach der Aufstellung der Gesamtkosten die gewünschte Darlehenshöhe fest, können verschiedene Finanzierungsvarianten durchgerechnet werden. Dabei gilt es das optimale Gleichgewicht zwischen Tilgungshöhe und Darlehenslaufzeit für die individuelle Baufinanzierung auszuloten. Die monatliche Rate für die Immobilien­finan­zierung sollte demnach den Wünschen und Zielen der Darlehensnehmer angepasst werden und eine gewisse Planungssicherheit bei gleichzeitiger möglicher Flexibilität (z.B. bei Sondertilgungen) gewährleisten. Hier sollten sich die Darlehensnehmer Prioritäten setzen, was Ihnen besonders bei der Baufinanzierung wichtig ist. Ob z.B. die langfristige Planungssicherheit, die geringste monatliche Rate, der günstigste Zins oder die größtmögliche Flexibilität bei der Baufinanzierung eine wichtige Rolle spielen. Je genauer die Darlehensnehmer Ihre Wünsche äußern, desto präziser kann der Finanzierungsberater die optimale Immobilien­finan­zierung ausarbeiten.

In welcher Höhe der Tilgungssatz der Baufinanzierung sein sollte, ergibt sich auch aus der Frage, bis wann Sie das Darlehen abbezahlt haben möchten. Viele Experten raten dazu, bis spätestens bei Eintritt in den Ruhestand schuldenfrei zu sein. Dabei gilt: je kürzer die Zeit bis zum geplanten Ruhestand, desto höher sollte die Baufinanzierung getilgt werden.

Je niedriger der Bauzins, desto höher sollte man die Tilgung bei der Immobilien­finan­zierung oder Baufinanzierung wählen!

Je niedriger die Zinsen für Baugeld sind, desto länger benötigen Sie mit einer bestimmten anfänglichen Tilgung, um das Baudarlehen vollständig zurückzuzahlen. So benötigt ein Darlehensnehmer bei einem Zinsniveau von 6 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ungefähr 23 Jahre, um eine Immobilien­finan­zierung vollständig zurückzuzahlen. Bei einem Zinsniveau von 2 Prozent benötigt man beim gleichen Tilgungssatz bereits etwa 35 Jahre und bei einem Bauzins von 1 Prozent schon über 40 Jahre zur vollständigen Tilgung der Baufinanzierung oder Immobilien­finan­zierung.

Der Tipp von DTW | Immobilien­finan­zierung: Unterschiedliche Finanzierungsvarianten für eine individuelle Baufinanzierung können Sie mit dem Tilgungsrechner, einem der zahlreichen, kostenlosen Baufinanzierungsrechner von DTW, durchspielen. Der Tilgungsrechner erstellt Ihnen nach Eingabe Ihrer Werte einen entsprechenden Zins- und Tilgungsplan, den Sie sich als PDF herunterladen können.

Frühzeitig an die Anschluss­finanzierung denken!

Die Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung der Immobilien­finan­zierung sollte ebenso mit in die Kalkulation fließen. Für eine Anschluss­finanzierung sollte jedoch immer von einer schlechteren Ausgangslage bei den Bauzinsen ausgegangen werden wie zu Beginn der Immobilien­finan­zierung. Daher sollten Darlehensnehmer sich frühzeitig ebenso um eine Anschluss­finanzierung ihrer Baufinanzierung Gedanken machen. Forwad-Darlehen könnten hierbei als Möglichkeit in Betracht gezogen werden. Mit einem Forward-Darlehen können Niedrigzinsen bereits Monate vor Ende der Sollzinsbindung der Baufinanzierung festgesetzt werden.

Unser Tipp: Wie eine Anschluss­finanzierung mit einem Forward-Darlehen aussehen könnte, zeigt Ihnen der Forward-Rechner von DTW | Immobilien­finan­zierung.

Förderprogramme zur Entlastung der Immobilien­finan­zierung

Die monatlichen Tilgungsraten einer Immobilien­finan­zierung können zusätzlich in einigen Fällen durch Förderprogramme der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bezuschusst werden. Informationen zur KfW-Förderung oder Unterstützung bei der Beantragung einer staatlichen Förderung finden Sie bei DTW | Immobilien­finan­zierung. Kontaktieren Sie uns! Wir freuen uns auf Ihre Anfrage und stehen Ihnen für alle Fragen zum Thema Baufinanzierung  und Finanzierungsplan gern zur Verfügung!

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