GrundschuldMit dem Thema Grundschuld muss sich in der Regel jeder auseinandersetzen, der ein Grundstück über eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung erwerben möchte.

Vergleichbar ist sie mit dem Prinzip eines Pfandleihhauses. Gibt der Kunde dort eine Uhr ab, bekommt er z.B. 300 Euro in bar. Tilgt er den Betrag rechtzeitig, erhält er das Schmuckstück zurück. Ansonsten darf das Pfandleihhaus die Uhr versteigern.

So funktioniert auch eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung. Weil Grundstück und Immobilie im Gegensatz zu einer Uhr aber nicht einfach übergeben werden können, wird es der Bank mit einer Eintragung quasi als Pfand zugesichert. Kann der Eigentümer seine Schulden nicht mehr begleichen, darf die Bank das Haus zwangsversteigern lassen. Dabei behält sie den Betrag ein, der für die Tilgung der Baufinanzierung notwendig ist.

Grundschuld und Grundbuch

Bei Neubau oder Kauf bzw. Verkauf von Eigentum wird das Thema dann relevant, sobald es hierzu einen Eintrag im Grundbuch gibt. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim Grundbuchamt für jedes Grundstück geführt wird. Wechselt der Eigentümer die Bank, kann die Grundschuld weitergegeben werden. Es ist aber auch möglich, mehrere Gläubiger eintragen zu lassen. Die unterschiedlichen Ränge legen fest, wer im Falle einer Zwangsversteigerung zum Zug kommt. Banken legen deshalb Wert darauf, bei einer Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung im Grundbuch an erster Stelle zu stehen.

Kosten eines Grundbucheintrags

Eingetragen wird die Grundschuld für eine Baufinanzierung von einem Notar, der in der Regel alle notwendigen Unterlagen beim Grundbuchamt einreicht. Auch das Grundbuchamt erhebt eine Gebühr. Je höher die Grundschuld, desto teurer der Eintrag. Beispiel: Wer eine Grundschuld von 100.000 Euro eintragen lässt, muss mit Gesamtkosten von rund 700 Euro rechnen. Auch für das Löschen und Ändern fallen Kosten an.

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Hypothek

In der Praxis hat sich bei Baufinanzierungen oder Immobilienfinanzierungen die Grundschuld durchgesetzt. Sie bietet für die Bank und für den Schuldner der Baufinanzierung Vorteile. So kann der Kreditgeber das Eigentum eines insolventen Schuldners ohne Gerichtsverfahren pfänden. Die Grundschuld erlischt nicht von selbst, nachdem eine Immobilienfinanzierung abbezahlt wurde. Sie muss vom Notar ausgetragen werden. Für den Kreditnehmer hat das den Vorteil, dass die Grundschuld für eine Baufinanzierung stehen bleiben und wiederverwertet werden kann. Das ist bei der Hypothek anders. Sie erlischt, wenn die Baufinanzierung abbezahlt wurde. Im Gegensatz zur Grundschuld, die unabhängig vom Bestand oder der Höhe der durch sie gesicherten Forderung ist, richtet sich die Hypothek nach der Höhe der Baufinanzierung.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Grundschulden gibt es in zwei Formaten: die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. Die Buchgrundschuld entsteht, wenn die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wurde. Die Briefgrundschuld entsteht erst, wenn das Grundbuchamt über diese einen Grundschuldbrief erstellt hat. In der Praxis schicken die Grundbuchämter diese Briefe direkt an die Bank. Für das Ausstellen dieses Briefes wird eine Gebühr erhoben. Die Briefgrundschuld hat einen Vorteil: Wenn die Grundschuld übertragen werden soll, genügt die Übergabe des Grundschuldbriefs. Bei der Buchgrundschuld für eine Immobilienfinanzierung muss dagegen jede Änderung im Grundbuch vermerkt werden.

Was sind Grundschuldzinsen?

Zusätzlich werden auch Grundschuldzinsen erhoben. Diese liegen oft zwischen 15 oder 18 Prozent und sind damit viel höher als der Zins für die Baufinanzierung. Die Grundschuldzinsen fallen auch erst an, wenn das Grundstück versteigert wird und die Grundschuld zuzüglich der Zinsen für einige Jahre gezahlt werden müssen.

Daumen hoch

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Ein Tipp zum Schluss …

Hat der Hauseigentümer seine Immobilienfinanzierung abbezahlt, bekommt er den Grundschuldbrief ausgehändigt. Dieser Brief sollte gut aufbewahrt werden. Das Dokument muss dem Notar vorgelegt werden, wenn die Grundschuld gelöscht werden soll, z. B., weil keine Geschäftsbeziehung mehr zu der Bank besteht. Allerdings wird auch dann eine Gebühr fällig. Wird der Eigentümer nicht aktiv, ändert sich nichts. Statt gelöscht, kann die Grundschuld auch stillgelegt werden. So lässt sie sich wiederverwenden, um eine weitere Baufinanzierung bei demselben oder einem anderen Kreditgeber aufzunehmen. Die Kosten für eine Löschung oder Neueintragung lassen sich damit sparen. Die alte Grundschuld kann nicht nur für eine neue Baufinanzierung eingesetzt werden, sondern zum Beispiel auch, um eine Immobilie zu sanieren. Das Reaktivieren  für ein Baudarlehen bei derselben Bank ist kostenlos.

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Quellen: http://www.vz-nrw.de/Baufinanzierung-Rechtliche-Rahmenbedingungen, www.wirtschaftslexikon.co.