GrundschuldDie Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten, welche bei der Immobilienfinanzierung der Absicherung von Forderungen dient. Ihre Funktion lässt sich mit dem Prinzip des Pfandleihhauses vergleichen. Wenn dort ein Kunde eine Uhr abgibt, erhält er hierfür einen Geldbetrag in bar, beispielsweise 500 Euro. Sobald er diese Summe fristgerecht zurückzahlt, bekommt er seine Uhr zurück. Wenn nicht, hat das Pfandleihhaus das Recht, das Schmuckstück zu versteigern.

Bei einer Immobilienfinanzierung dient das Grundstück als Pfand, bis das Baudarlehen getilgt ist. Da man allerdings dem Darlehensgeber das Grundstück nicht als Pfandstück übergeben kann, findet stattdessen bei der Baufinanzierung eine Eintragung der Grundschuld im Grundbuch statt. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim Grundbuchamt für jedes Grundstück geführt wird. Die dort eingetragene Grundschuld fungiert nun als „Pfand“, mit welchem die finanzierende Bank ihrer Forderung absichert. Kann der Darlehensnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen, darf die Bank das Grundstück bzw. die Immobilie zwangsversteigern lassen. Von dem Erlös aus der Zwangsversteigerung behält die Bank den Betrag ein, der für die Tilgung der entsprechenden Restschuld bei der Immobilienfinanzierung notwendig ist.

Eintragung der Grundschuld immer über einen Notar

Da die Eintragung der Grundschuld rechtlich weitreichende Folgen nach sich zieht, muss sie von einem Notar vollzogen werden. Im Regelfall übernimmt er das Einreichen aller erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt. Dafür fallen beim ihm ebenso wie beim Grundbuchamt Gebühren an. Ihre Höhe richtet sich nach der Höhe der Grundschuld. Beträgt beispielsweise die Grundschuld 100.000 Euro, so entstehen dem Darlehensnehmer einer Immobilienfinanzierung für die Grundbucheintragung Gesamtkosten von rund 700 Euro. Bei einem höheren Grundschuldbetrag steigen diese Kosten entsprechend. Mit dem Notar- und Grundbuchrechner von DTW | Immobilienfinanzierung berechnen Sie ganz einfach die Notarkosten und Grundbuchkosten beim Kauf einer Immobilie oder auch bei einer Anschlussfinanzierung.

Bedeutung der Rangliste im Grundbuch für die Baufinanzierung

Möglich ist auch eine Eintragung von mehreren Gläubigern. Im Grundbuch wird in diesem Fall eine Reihenfolge festgehalten. Der Darlehensgeber einer Immobilienfinanzierung, der in dieser Rangfolge an erster Stelle steht, erhält bei einer Zwangsversteigerung auch als erster seine ausstehenden Forderungen gegenüber dem Darlehensnehmer. Danach kommen die nachrangigen Gläubiger in der entsprechenden Reihenfolge zum Zug. Da der Erlös einer Zwangsversteigerung nicht unbedingt ausreichend hoch ausfällt, um alle Schulden zu tilgen, kann es sein, dass die Banken auf den hinteren Plätzen der Rangliste leer ausgehen können. Daher legen sie bei einer Baufinanzierung Wert darauf, bei der Grundschuld im Grundbuch an erster Position eingetragen zu werden. Sollte dies nicht möglich sein, verlangen sie für eine sogenannte „Nachrangfinanzierung“ höhere Zinsen, um sich gegen das höhere Ausfallrisiko abzusichern.

Abgrenzung der Grundschuld von der Hypothek bei der Immobilienfinanzierung

Neben der Grundschuld gibt es bei der Immobilienfinanzierung auch das Grundpfandrecht in Form einer Hypothek. Fälschlicherweise werden im umgangssprachlichen Gebrauch manchmal beide Begriffe synonym verwendet. Allerdings gibt es zwischen ihnen einige Unterschiede, die Vor- und Nachteile für den Darlehnsnehmer mit sich bringen. So erlischt zum Beispiel die Hypothek, deren Höhe sich nach dem Betrag der Darlehenssumme richtet, wenn die Baufinanzierung abbezahlt wurde.

Das ist bei der Grundschuld anders. Nach der Tilgung des Baudarlehens erlischt sie nicht von selbst, sondern muss vom Notar und Grundbuchamt ausgetragen werden. Allerdings kann sich der Darlehensnehmer auch entscheiden, die Grundschuld im Grundbuch stehen zu lassen. Das hat den Vorteil, dass sie für eine weitere Baufinanzierung wiederverwertet werden kann. In diesem Fall spart der Darlehensnehmer Kosten für einen Neueintrag beim Grundbuchamt. Auch für den Darlehensgeber einer Immobilienfinanzierung hat die Grundschuld gegenüber der Hypothek Vorteile, beispielsweise wenn der Schuldner zahlungsunfähig ist. Denn dann kann die Bank das Eigentum pfänden, ohne ein Gerichtsverfahren einleiten zu müssen. Aus diesen Gründen hat sich in der Praxis bei der Immobilienfinanzierung die Grundschuld als häufigstes verwendetes Grundpfandrecht durchgesetzt.

Zwei Formate bei der Grundschuld

Bei der Grundschuld existieren zwei Formate, nämlich die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. Bei der Briefgrundschuld erstellt das Grundbuchamt einen sogenannten „Grundschuldbrief“. Diesen schicken in der Regel die Mitarbeiter des Grundbuchamts direkt an die finanzierende Bank. Für das Ausstellen des Grundschuldbriefs verlangt das Grundbuchamt eine entsprechende Gebühr. Der Vorteil des ausgestellten Grundschuldbriefs liegt in der Erleichterung der Übertragbarkeit der Grundschuld. Denn hierfür genügt es, den Grundschuldbrief einfach zu übergeben. Hingegen muss bei einer Buchgrundschuld für die Immobilienfinanzierung jede Änderung im Grundbuch vermerkt werden.

Den Grundschuldbrief nach der Tilgung der Baufinanzierung gut aufbewahren

Ist die Immobilienfinanzierung abbezahlt, händigt die Bank dem Darlehensnehmer den Grundschuldbrief aus. Diesen Brief sollte man gut aufbewahren. Denn nun hat man als Immobilienbesitzer, wie schon oben angedeutet, grundsätzlich zwei Möglichkeiten. Man kann zum einen die Grundschuld löschen lassen. Dafür muss man den Grundschuldbrief dem Notar vorlegen, der die Löschung in die Wege leitet. Sowohl bei ihm als auch beim Grundbuchamt fallen dabei Kosten für den Grundstückseigentümer an.

Alternativ, kann er zum anderen nach der Tilgung des Darlehens auch schlicht und ergreifend erst einmal gar nichts zu tun. Solange der Immobilienbesitzer inaktiv bleibt, ändert sich für ihn gar nichts. Die Grundschuld wird nicht gelöscht, sondern bleibt einfach stehen. Sie ist stillgelegt. Und so kann man sie zu einem späteren Zeitpunkt wiederverwenden, zum Beispiel für ein Darlehen für eine Modernisierung entweder beim gleichen oder bei einem anderen Darlehensnehmer. Das Reaktivieren der Grundschuld für eine Immobilienfinanzierung bei derselben Bank ist völlig kostenlos. Bei einem neuen Finanzierungspartner zahlt man eine geringe Gebühr, die aber wesentlich niedriger ausfällt als die Kosten für eine vorherige Löschung plus einen Neueintrag der Grundschuld.

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