Eigenkapital Baufinanzierung Viele Bauherren und Immobilienkäufer fragen sich: Wie viel Geld brauche ich für eine Baufinanzierung?

Die Antwort ist ganz einfach: Je mehr Eigenkapital Sie bei einer Immobilienfinanzierung einsetzen können, umso besser. Denn je höher der Eigenkapitalanteil bei einem Baudarlehen ist, desto günstiger sind die Zinsen. Und das gilt auch in der aktuellen Phase mit historisch niedrigen Bauzinsen. Wichtig zu wissen ist, dass nicht allein Erspartes als Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung zählt. Wir zeigen Ihnen hier auf, welche Arten von Eigenkapital Sie einbringen können und wie sich das positiv auf die Darlehensbedingen bei der Baufinanzierung auswirkt.

Zusammenhang von Eigenkapital und Beleihungsauslauf beim Baudarlehen

In den vergangenen Jahren haben zahlreiche Finanzierungspartner die Risikoaufschläge bei Baufinanzierungen für Darlehensnehmer mit wenig Eigenkapital erhöht. Denn bei niedrigem Eigenkapitalanteil am Objektwert steigt das Risiko der Bank, bei einem Zahlungsausfall einen Verlust zu erleiden. Dieses Ausfallrisiko lassen sich Darlehensgeber mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Deshalb staffeln Banken und Versicherungen ihre Zinssätze nach dem Anteil des Immobiliendarlehens am Wert des beliehenen Objekts.

Dieser sogenannte „Beleihungsauslauf“ stellt das Verhältnis aller Fremdfinanzierungsmittel zum Beleihungswert des Objektes dar. Die Angabe des Beleihungsauslaufs erfolgt in Prozent des Beleihungswerts. Dieser liegt bei selbstgenutzten Immobilien meist 10 Prozent unter dem Kaufpreis, wobei die Differenz den Risikoabschlag durch die Bank ausmacht. Daraus ergeben sich folgende Werte bei der Immobilienfinanzierung:

  • 60 % des Beleihungswertes entsprechen ca. 54 % des Kaufpreises
  • 70 % des Beleihungswertes entsprechen ca. 63 % des Kaufpreises
  • 80 % des Beleihungswertes entsprechen ca. 72 % des Kaufpreises
  • 90 % des Beleihungswertes entsprechen ca. 81 % des Kaufpreises
  • 100 % des Beleihungswertes entsprechen ca. 90 % des Kaufpreises

Für Immobilienkäufer und selbstverständlich auch für Bauherren bedeutet dies, dass ein möglichst niedriger Beleihungsauslauf erzielt werden sollte. Denn je besser er ausfällt, desto günstiger kann der Darlehensgeber das Baugeld anbieten. Manchmal reichen schon wenige tausend Euro mehr Eigenkapital aus, um beim Beleihungsauslauf in die bessere Staffelung mit geringeren oder gar ohne Zinsaufschläge zu rutschen.

Was zählt zum Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?

Dass Barvermögen und Sparguthaben als Eigenkapital in eine Baufinanzierung eingebracht werden können, ist offensichtlich. Doch es gibt noch eine Reihe von weiteren finanziellen Mitteln und Formen, die Darlehensgeber als Eigenkapital akzeptieren. Dazu gehört selbstverständlich ein bestehender Bausparvertrag, wobei die meisten Darlehensgeber nur den Anteil aus der Ansparphase als Eigenkapital anerkennen. Die Kreditsumme, welche die Bausparkasse in der Darlehensphase an den Darlehensnehmer auszahlt, fällt dagegen nicht darunter. Denn dieses Geld steht dem Bausparer ja erst in Zukunft zur Verfügung und nicht schon bei der Unterzeichnung des Darlehensvertrags zur Immobilienfinanzierung. Vorhandene Wertpapiere können natürlich auch zur Verbesserung des Beleihungsauslaufs bei einer Baufinanzierung eingesetzt werden. Allerdings lohnt sich die Auflösung des Depots nur dann, wenn dadurch das Vermeiden von Zinsaufschlägen mehr einbringt als die Rendite der Kapitalanlage.

Wer eine Lebensversicherung besitzt, kann sie als Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung einsetzen, in dem er sie verkauft oder an die Bank abtritt. Hat man für die Altersversorgung Beiträge als Riester-Rente und nach 2010 eingezahlt, werden diese bei der Baufinanzierung vollständig dem Eigenkapitalanteil angerechnet. Auch öffentliche Fördergelder zum Beispiel durch die KfW-Bank und bestehende Forderungen gegenüber Dritten werten Banken als eigenes Kapital für ein Baudarlehen. Gleiches gilt für ein gewährtes Arbeitgeberdarlehen. Allerdings sollte man hierbei stets berücksichtigen, dass dieses mit entsprechenden Zinszahlungen neben der gewünschten Immobilienfinanzierung getilgt werden muss.

Schenkungen und Erbschaften, sofern sie bereits erfolgt sind, erhöhen ebenfalls den Eigenkapitalanteil. Aber: Allein die Aussicht auf ein Erbe, selbst wenn man das entsprechende Testament vorlegen kann, reicht nicht aus. Sollte der Erblasser allerdings bereit sein, einen Teil des Erbes zu Lebzeiten dem Darlehensnehmer zu schenken, kann sich das eventuell sogar doppelt lohnen. Neben der Verbesserung der Zinskonditionen bei der Immobilienfinanzierung durch das zusätzliche Eigenkapital lassen sich gegebenenfalls auch Erbschafts- und Schenkungssteuern einsparen. In solchen Fällen sollte man jedoch unbedingt einen Steuerberater hinzuziehen.

Immaterielles „Eigenkapital“ bei der Immobilienfinanzierung

Last, not least akzeptieren Darlehensgeber einer Baufinanzierung Eigenleistungen bei Neubauvorhaben als Eigenkapitalanteil. In der Regel werden zwischen fünf und 15 Prozent der Darlehenssumme angerechnet. Unter Eigenleistungen fallen dabei nicht nur die Arbeiten, bei denen der Bauherr höchstpersönlich selbst Hand anlegt. Auch der Arbeitseinsatz von Verwandten, Freunden oder anderen unprofessionellen Hilfskräften kann hier einbezogen werden.

Ermittlung der Zinsersparnis durch Eigenkapitalanteil bei der Baufinanzierung

Welcher Anteil von Eigenkapital oder Eigenleistung für Sie bei einer Immobilienfinanzierung optimal ist, lässt sich vorab nie ganz eindeutig sagen. Als Faustregel für eine schnelle Überschlagrechnung gilt: Für eine günstige Immobilienfinanzierung ist es ratsam, die Kaufnebenkosten plus etwa 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen finanziellen Mitteln zu decken. Ab einer Eigenkapitalanteilquote von 50 Prozent der Darlehenssumme bieten die meisten Finanzierungspartner die günstigsten Zinssätze für das Baudarlehen an. Allerdings ist jede Immobilienfinanzierung sehr individuell. Statt sich von Pauschalratschlägen leiten zu lassen, sollten die jeweiligen ganz eigenen Voraussetzungen, Wünsche, die Einkommenssituation bis hin zu den möglichen einsetzbaren Sicherheiten bei der Baufinanzierung berücksichtigt werden.

Unsere Baufinanzierungsberaterinnen und Berater von DTW | Immobilienfinanzierung zeigen Ihnen im persönlichen Gespräch gerne auf, wie viel Zinsen Sie bei der Finanzierung Ihres Vorhabens durch mehr Eigenkapital sparen können. Wenn Sie vorab schon einmal selbst recherchieren möchten: Mit den Baugeldrechner von DTW | Immobilienfinanzierung können Sie rasch und einfach herausfinden, wie sich ein konkreter Eigenkapitalanteil bei Ihrer Baufinanzierung auf die Zinssätze und Ratenhöhe auswirkt.

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