Berechnung der VorfälligkeitsentschädigungBei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sondertilgungsrechte zukünftig kostenmindernd zugunsten der Verbraucher berücksichtigt werden.

Beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung ist die Höhe der Zinsen während der Zinsbindungsfrist meist festgeschrieben. Einerseits bedeutet dies Planungssicherheit für den Darlehensnehmer, andererseits gibt es dem Darlehensgeber die Möglichkeit sich für diesen Zeitraum zu refinanzieren. So ist es in der Regel nicht möglich, einen bestehenden Baufinanzierungsvertrag während der vereinbarten Zinsbindungsfrist vorzeitig zurückzuzahlen. Wer seine Immobilienfinanzierung dennoch vorzeitig kündigen möchte, muss die dadurch erlittenen Verluste des Darlehensgebers in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen. Bei Vertragsabschluss vereinbarte Sondertilgungen blieben bei einem vorzeitigen Ausstieg aus der Baufinanzierung bisher häufig unberücksichtigt. Die Rechtslage bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung war bislang unklar.

Neues Urteil zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
(Az.: XI ZR 388/14)

Nun hat der Bundesgerichthof (BGH) den teilweise hohen Vorfälligkeitsentschädigungen einiger Darlehensgeber einen Riegel vorgeschoben. Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung einer Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung müssen Sondertilgungsrechte zukünftig kostenmindernd zugunsten der Verbraucher berücksichtigt werden. Verbraucherschützer hatten in diesem Sachverhalt vor etwa zwei Jahren eine Sparkasse verklagt. Diese hatte über eine Klausel die Möglichkeit der Anrechnung ausgeschlossen. „Zukünftige Sondertilgungsrechte werden im Rahmen vorzeitiger Darlehensvollrückzahlung bei der Berechnung der Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt“, ist in den “Besonderen Vereinbarungen“ im Darlehensvertrag der Sparkasse vermerkt. Die Verbraucherzentrale Hamburg hatte gegen genau diese Sondervereinbarung im Darlehensvertrag für Immobilienfinanzierungen geklagt. Von der Entscheidung des BGH sind alle Darlehensverträge betroffen, die eine solche Klausel bei der Baufinanzierung beinhalten. Es handelt sich hierbei zwar um eine „Individualklausel, die die Sparkasse Aurich in ihren Vertrag aufgenommen hat“, allerdings geht die Verbraucherschutzzentrale davon aus, dass dies kein Einzelfall sei. Zuvor wurden bereits auch andere Sparkassen, eine Volksbank und Lebensversicherer abgemahnt.

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Einige Darlehensnehmer wurden bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung benachteiligt

Weiterhin bemängelte die Verbraucherschutzzentrale, dass einige Kunden durch die Vorfälligkeitsentschädigung unverhältnismäßig benachteiligt wurden. Allgemein gilt die Regelung, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber bei einer vorzeitigen Kündigung der Baufinanzierung die entgangenen Zinsen zu erstatten hat. Laut Verbraucherzentrale können Darlehensgeber aber im Falle einer Einräumung von Sondertilgungsrechten ohnehin nicht mit den vollen Zinsen rechnen.
„Die generelle Nichtberücksichtigung vereinbarter künftiger Sondertilgungsrechte bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung führt zu einer von der Schadensberechnung nicht gedeckten Überkompensation“, so die BGH-Richter. Auch Daniel Heinle, Bankenrechtler beim Frankfurter Büro der Kanzlei FPS, betont die Wirkung des Urteils für Darlehensgeber und Darlehensnehmer. „Aus der Begründung des Urteils ergibt sich nämlich, dass Banken im Rahmen der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung den Effekt von Sondertilgungsrechten berücksichtigen müssen. Dies gilt als unabhängig davon, ob der Darlehensnehmer finanziell in der Lage ist, von dieser Möglichkeit umfänglich Gebrauch zu machen.“, so Heinle. Auch Heinle bestätigt, dass die betreffende Klausel im Darlehensvertrag einer Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung wohl keine große Verbreitung aufweist und von den meisten Darlehensgebern Sondertilgungsrechte ohnehin bereits schadensmindernd einkalkuliert werden.

Kündigung der Immobilienfinanzierung frühestens nach Ablauf von zehn Jahren möglich

Laut Gesetz ist die vorzeitige Kündigung einer Immobilienfinanzierung frühestens zehn Jahre nach Vollauszahlung der Darlehenssumme möglich. Davor räumt das Gesetz dem Darlehensgeber einen Anspruch auf Entschädigung für die entgangenen Zinsen ein. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei der vorzeitigen Kündigung einer Baufinanzierung ist kompliziert. Mindernd müssen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung der Wegfall des Ausfallrisikos sowie der nicht mehr vorhandene Verwaltungsaufwand für den Darlehensgeber berücksichtigt werden. Strittig war bisher, inwiefern auch Sondertilgungsrechte der Immobilienfinanzierung einbezogen werden müssen. Eine neue Richtlinie der EU-Kommission nimmt diesen Sachverhalt bei der Baufinanzierung in Angriff. Sie nimmt sich zum Ziel europaweit für mehr Transparenz und Fairness bei der vorzeitigen Rückzahlung von Immobilienfinanzierungen zu sorgen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Tipp:

Zum Vorfälligkeitsentschädigungsrechner.

Quelle: Schwaldt, Norbert, „BGH setzt Banken Grenzen beim Hauskredit“ in: http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article151207137/BGH-setzt-Banken-Grenzen-beim-Hauskredit.html [19.01.2016], zuletzt geprüft am 25.01.2016, 10:58.