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Umschuldung zu niedrigeren ZinsenUmschuldung zu niedrigeren Zinsen

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Bei der Umschuldung Ihrer Baufinanzierung viel Geld sparen

In der aktuellen Niedrigzinsphase ist eine Umschuldung für viele Baufinanzierer äußerst attraktiv. Spätestens mit Auslauf der Sollzinsbindung einer Baufinanzierung befasst sich der Darlehensnehmer mit der Umschuldung oder Umfinanzierung seines Baukredits. DTW | Immobilien­finanzierung zeigt Ihnen die unterschiedlichen Möglichkeiten der Umschuldung Ihrer Baufinanzierung und wie Sie dabei Geld sparen.

Inhaltsverzeichnis:

Vergleichsrechner

Objektwert:

Nettodarlehensbetrag:

Zins berechnen

Was ist eine Umschuldung?

Eine Umschuldung ist eine Form der Anschlussfinanzierung für die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung einer Immobilienfinanzierung oder bei Ablösung eines gekündigten Kredits.

Dabei schließt der Kreditnehmer einen Darlehensvertrag mit einem neuen Darlehensgeber und das auslaufende oder gekündigte Darlehen wird abgelöst. Der neue Darlehensgeber erhält im Gegenzug die Grundschuld als Sicherheit für die Anschlussfinanzierung.

Für diese sogenannte Grundschuldabtretung fallen bei der Umschuldung geringe Notar- und Grundbuchgebühren an. In den meisten Fällen lohnt sich aufgrund eines günstigeren Sollzinses beim neuen Kreditgeber eine Umfinanzierung.

Angebot zur Anschlussfinanzierung

1. Umschuldung zum Ende der Sollzinsbindung

Zum Ende der Sollzinsbindung einer Baufinanzierung ist der beste Zeitpunkt für Darlehensnehmer eine Restschuld umzuschulden. Jetzt ist die Gelegenheit günstig sich ohne Vorfälligkeits­entschädigung aus der vertraglichen Bindung mit dem Darlehensgeber zu lösen. Ab 12 Monaten vor Zinsbindungsende können Sie sich den aktuell günstigen Bauzins für Ihre Anschlussfinanzierung ohne Forward-Aufschlag oder Vorfälligkeits­entschädigung sichern.

In zahlreichen Fällen ist der Baukredit am Ende der Sollzinsbindung noch nicht vollständig abbezahlt. Für diese Restschuld benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Die meisten Kreditgeber legen Ihnen ein sogenanntes Prolongationsangebot vor, um die Restschuld zu den Bedingungen der Bank weiterzufinanzieren. Jetzt haben Sie die Chance, sich nach einer günstigeren Alternative umzusehen. In vielen Fällen lohnt sich eine Umschuldung zu einem neuen Darlehensgeber mit günstigeren Baugeldkonditionen. Wenn sie die Bank wechseln möchten, dann teilen Sie Ihrem aktuellen Darlehensgeber schriftlich mit, dass Sie den Vertrag nicht verlängern und umschulden möchten.

Tipp zur Umschuldung

DTW | Immobilien­finanzierung empfiehlt bereits 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung sich mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Unsere Berater helfen Ihnen gerne die passende Bank für eine günstige Umschuldung zu finden. Mit unserem Vergleichsrechner können Sie überprüfen ob sich eine Umschuldung für Sie rechnet.

2. Sonderkündigungsrecht bei langen Zinsbindungen

Einen weiteren günstigen Zeitpunkt für eine Umschuldung gibt es bei Baudarlehen mit langen Zinsbindungen. Denn wenn die Sollzinsbindung einer Immobilienfinanzierung schon länger als zehn Jahre läuft, gibt es ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.

Der Gesetzgeber gibt vor, dass Kredite nach Ablauf von zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Frist kostenlos gekündigt werden dürfen. Kostenlos bedeutet in diesem Fall, dass die Bank für die Kündigung des Baudarlehens keine Vorfälligkeits­entschädigung entrichten darf und Sie aus dem Vertrag entlässt.

Tipp zum Sonderkündigungsrecht

Lesen Sie zum Thema Sonderkündigungsrecht bei langen Zinsbindungen auch unseren Blog: Das Sonderkündigungsrecht bei der Immobilienfinanzierung gemäß § 489 BGB. Gerne helfen Ihnen die Berater von DTW | Immobilien­finanzierung bei der Prüfung Ihres Darlehensvertrages, ob eine Umschuldung Ihres Darlehens möglich ist.

3. Bis zu fünf Jahre vor Zinsbindungsende mit einem Forward-Darlehen

Endet die Sollzinsbindung Ihres Baudarlehens erst in den nächsten 12 bis 60 Monaten? Sie möchten dennoch von dem historischen Allzeittief beim Baugeld profitieren? Dann haben Sie bereits jetzt die Möglichkeit bei Ihrer Umschuldung mit einem Forward-Darlehen die aktuell niedrigen Zinsen zu sichern.

Das Forward-Darlehen wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem vereinbarten Termin in der Zukunft. Die bestehende Baufinanzierung wird dann durch das Forward-Darlehen abgelöst und umgeschuldet. Damit sichern Sie sich die aktuell gültigen Zinskonditionen für Baugeld für Ihre Umschuldung - egal wie die zukünftige Zinsentwicklung für Baugeld ist und wie hoch die Zinsen für Immobilienkredite auch steigen.

Tipp: Forwardrechner

Mit dem Forward-Darlehen-Rechner berechnen Sie bereits Monate im Voraus Ihre günstige Anschlussfinanzierung. Mit einem Forward-Darlehen erhalten Sie Planungssicherheit für Ihre Umschuldung und machen sich unabhängig von der Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung.

4. Vorzeitige Umfinanzierung mit Vorfälligkeits­entschädigung

Bei Baufinanzierungen mit einer Zinsbindung unter zehn Jahren haben Sie in der Regel keine Möglichkeit vorzeitig umzuschulden. Möchten Sie Ihren Vertrag dennoch vorzeitig kündigen, sind Sie auf die Kulanz des Darlehensgebers angewiesen.

Die Umschuldung einer Baufinanzierung wird nur in Ausnahmefällen bereits während der Zinsbindung gewährt. Der Darlehensgeber ist nicht dazu verpflichtet Sie eher aus dem Kreditvertrag zu entlassen. Gewährt der Kreditgeber dennoch eine vorzeitige Kündigung des Darlehensvertrages, wird er in den meisten Fällen eine Vorfälligkeits­entschädigung verlangen.

Eine vorzeitige Umschuldung der Baufinanzierung ist auch dann erst möglich, wenn Sie einen neuen Darlehensgeber gefunden haben.

Tipp: Flexible Immobilienfinanzierung

Damit Sie erst gar nicht in die Lage kommen, ein Baudarlehen vorzeitig kündigen zu müssen, gibt es die Möglichkeit Ihre Immobilienfinanzierung flexibel zu gestalten.

Lesen Sie hierzu unseren Blog: Flexible Immobilienfinanzierung

Angebot zur Anschlussfinanzierung

Welche Kosten können bei der Umschuldung anfallen?

  1. Notar- und Grundbuchkosten
  2. Vorfälligkeits­entschädigung
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1. Notar- und Grundbuchkosten

Der neue Darlehensgeber verlangt für eine Umschuldung keine Wechselgebühren. Allerdings will er als Sicherheit für das Darlehen als Gläubiger ins Grundbuch aufgenommen werden. Der alte Darlehensgeber muss demnach aus dem Grundbuch herausgenommen werden. Deshalb entstehen bei der Umschuldung Gebühren für das Grundbuchamt und für den Notar.

Für einen Gläubigerwechsel gibt es zwei gängige Methoden: Die Grundschuldübertragung oder die Löschung und Neueintragung ins Grundbuch. Die Übertragung ist der übliche und günstigere Weg unter Banken und Kreditgebern.

Tipp: Notar- und Grundbuchrechner

Mit dem Notar- und Grundbuchrechner von DTW | Immobilien­finanzierung berechnen Sie ganz einfach die Notarkosten und Grundbuchkosten für Ihre Anschlussfinanzierung.

2. Vorfälligkeits­entschädigung

Eine Baufinanzierung vor dem Ende der Sollzinsbindungsfrist abzulösen kann beispielsweise aufgrund eines Hausverkaufs oder einer frühzeitigen Umschuldung einer Immobilienfinanzierung notwendig sein. Stimmt die Bank einer vorzeitigen Ablösung des Immobiliendarlehens zu, wird eine Vorfälligkeits­entschädigung in Rechnung gestellt.

Hierzu gibt es von Seiten der Gesetzgebung Vorgaben, die einzuhalten sind. Die Vorfälligkeits­entschädigung darf bei einer Zinsbindung, die noch länger als 12 Monate läuft, maximal 1 % der Restschuld betragen. Bei unter 12 Monaten verbleibenden Laufzeiten sogar nur 0,5 % der Restschuld.

Tipp: Vorfälligkeits­entschädigungsrechner

Der Vorfälligkeits­entschädigungsrechner von DTW | Immobilien­finanzierung liefert Ihnen anhand der verbleibenden Sollzinsbindung und Restschuld einen Richtwert, wie hoch die Vorfälligkeits­entschädigung Ihrer Baufinanzierung an Ihren Darlehensgeber ausfallen kann.

Bei der Umschuldung der Baufinanzierung Geld sparen

Bereits ab einem geringen Zinsvorteil von 0,10 % kann die Zinsersparnis durch eine Umschuldung höher sein, als die Gebühren für die Umschreibung im Grundbuch. Die Abtretung einer Grundschuld in Höhe von 100.000,- € kostet nur knapp 250,- €. Die Zinsersparnis bei 0,10 % Zinsvorteil über zehn Jahre liegt hingegen schon bei ca. 1.000,- €. Bei 15 Jahren Zinsbindung sogar über 1.300,- €.

Den Vorgang der Abtretung der Grundschuld regeln die Darlehensgeber untereinander ohne dass Sie etwas unternehmen müssen. So leicht und schnell verdienen Sie in der Regel keine 1.000,- €. Darlehensnehmer sollten nicht vor einer Umschuldung zurückschrecken, denn der geringe Aufwand lohnt sich in den meisten Fällen.

Tipp: Vergleich Umschuldung

DTW | Immobilien­finanzierung vergleicht für Sie kostenlos die Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung zahlreicher Darlehensgeber und findet für Sie die passende Lösung für Ihre Umschuldung. Mit unserem Vergleichsrechner von DTW erkennen Sie schnell, ob sich eine Umschuldung für Sie lohnt.

Angebot zur Anschlussfinanzierung
Geld, Eurozeichen

Welche Unterlagen benötige ich für die Umschuldung?

Rechtzeitig vor Zinsbindungsende ist es ratsam, sich die benötigten Unterlagen für eine Umschuldung zusammenzustellen. Ein neuer Darlehensgeber überprüft eine Darlehenszusage ähnlich wie Ihre alte Bank. Dabei geht es um die Bonität der Darlehensnehmer, das Objekt zur Absicherung des Darlehens sowie die Höhe der abzulösenden Restschuld.

Bonität der Darlehensnehmer:

  • Unterschriebene Selbstauskunft
  • Einkommens- oder Gehaltsnachweise
  • Legitimation

Unterlagen zur Immobilie:

  • Lageplan, Flurkarte, Baupläne, Baubeschreibung
  • Wohn- bzw. Nutzfläche (bitte vollständig), Berechnung des umbauten Raums
  • Grundriss und Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung bei ETW
  • Unbeglaubigter Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
  • Aktuelle Lichtbilder des Objektes

Abzulösende Restschuld:

  • Darlehensvertrag der alten Darlehensgeber (vollständig)
  • Jahreskontoauszug der letzten zwei Jahre

Je nach Finanzierungsanbieter, Bonität, Objekt oder Finanzierungsart, können die erforderlichen Unterlagen leicht abweichen.

Tipp: Unterlagenliste

Die Finanzierungsberater von DTW | Immobilien­finanzierung erstellen Ihnen ein individuelles Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung. Eine detaillierte Liste der erforderlichen Unterlagen finden Sie im persönlichen Finanzierungsvorschlag der DTW. Falls Sie einen aktuellen Grundbuchauszug oder eine Flurkarte benötigen, können Sie diese bequem über unsere Seite online bestellen.

Stift, Bonitätsunterlagen, Darlehensunterlagen, Immobilienunterlagen, Häkchen

1. Sichtung der Unterlagen

Im ersten Schritt sichten Sie den Darlehensvertrag und gegebenenfalls die bereits vorhandenen Auszüge zu Ihrer Immobilienfinanzierung. Im bestehenden Darlehensvertrag entnehmen Sie die Sollzinsbindung und das Datum wann Ihre Sollzinsbindung ausläuft.

Bei längeren Zinsbindungen über 10 Jahren ist auch das Datum der Vollauszahlung interessant. Dieses Datum erkennen Sie in den Kontoauszügen zu Ihrem Darlehen oder im Online-Zugang des Darlehensgebers. Denn ab dem Datum der Vollauszahlung beginnt die 10 Jahresfrist für die Sonderkündigung nach § 489 BGB. Diese Informationen sind erforderlich für die Prüfung und Planung einer Umschuldung.

2. Prüfung ob eine Umschuldung möglich ist

Mithilfe der ermittelten Daten prüfen Sie welche der vier Möglichkeiten einer Umfinanzierung für Sie in Frage kommt:

  1. Umschuldung zum Ende der Sollzinsbindung
  2. Sonderkündigungsrecht bei langen Zinsbindungen
  3. Bis zu fünf Jahre vor Zinsbindungsende mit einem Forward-Darlehen
  4. Vorzeitige Umfinanzierung mit Vorfälligkeits­entschädigung

Auf dieser Seite finden Sie unter dem Punkt: "Wann ist eine Umschuldung möglich?" eine detaillierte Hilfe zu Ihrem Umschuldungsprojekt. Gerne helfen Ihnen die Beraterinnen und Berater von DTW | Immobilien­finanzierung bei der Prüfung, wann und ob für Sie eine Umschuldung in Frage kommt.

3. Angebote für die Umschuldung einholen und vergleichen

Das Angebot für Anschlussfinanzierungen ist vielfältig. Vergleichen Sie die Umschuldungsangebote sorgfältig und achten Sie nicht nur auf den Sollzins. Betrachten Sie die gesamten Kosten, wie Abschlussgebühren von Bausparverträgen, Notar- und Grundbuchkosten oder gar eine eventuelle Vorfälligkeits­entschädigung.

Eine gut durchdachte und geplante Anschlussfinanzierung ist immer individuell und sollte alle Faktoren berücksichtigen.

Tipp:

In unserem Blog: "Angebote zur Immobilienfinanzierung vergleichen?" erfahren Sie, was man beim Vergleichen von Angeboten unbedingt beachten sollte.

DTW | Immobilien­finanzierung vergleicht für Sie kostenlos die Angebote für Ihre Umschuldung zahlreicher Darlehensgeber und findet für Sie die passende Lösung für Ihre Anschlussfinanzierung.

Mit dem Vergleichsrechner von DTW erkennen Sie schnell ob sich eine Umschuldung für Sie lohnt.

4. Zusage vor Kündigung einholen

Achtung: Bevor Sie Ihre aktuelle Immobilienfinanzierung kündigen ist es zwingend erforderlich, eine Vorabzusage eines neuen Darlehensgebers einzuholen. Noch sicherer ist es, einen neuen Darlehensvertrag abzuschließen und danach die alte Immobilienfinanzierung zu kündigen.

5. Schriftliche Kündigung des alten Kreditvertrages

Bei einer Kündigung eines Darlehensvertrages einer Immobilienfinanzierung ist die Kündigungsfrist unbedingt zu beachten. Wenn eine Baufinanzierung mit einer festen Sollzinsbindung über zehn Jahre oder länger vereinbart wurde, kann man den Darlehensvertrag mit dem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB nach zehn Jahren kostenfrei entweder ganz oder teilweise schriftlich kündigen. Eingehalten werden muss lediglich eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die Zehn-Jahres-Frist zur Kündigung eines Immobiliendarlehens beginnt einen Tag nach der Vollauszahlung des Kredits.

Endet Ihre Baufinanzierung regulär nach der Sollzinsbindung, sollten Sie dennoch Ihrem aktuellen Darlehensgeber schriftlich mitteilen, dass Sie den Vertrag nicht verlängern möchten.

6. Rechtzeitige Ablösung der Restschuld

In der Regel begleicht der neue Darlehensgeber die Restschuld pünktlich bei der alten Bank. Auch die Übertragung oder Eintragung im Grundbuch regeln die Kreditgeber unter sich. Dennoch sollten Sie wissen, dass eine Restschuld innerhalb von 14 Tagen nach Ablauf der Zinsbindung oder der Kündigungsfrist beglichen werden muss. Ansonsten gilt eine Kündigung des Darlehensvertrages als unwirksam. Deshalb ist es wichtig, dass Sie dem neuen Darlehensgeber vor der Umschuldung den richtigen Ablösetermin nennen.

7. Termin setzen vor Ablauf der neuen Zinsbindung

Das Darlehen wurde abgelöst und Sie zahlen bereits die ersten Raten an den neuen Darlehensgeber. Sollte das neue Darlehen kein Volltigerdarlehen sein, gibt es eventuell am Ende der Sollzinsbindung erneut eine Restschuld. Heben Sie sich die Unterlagen des neuen Darlehens gut auf und setzen Sie sich am besten gleich einen Termin auf 12 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung für die Anschlussfinanzierung.

Umschuldung mit DTW-Immobilienfinanzierung

Die Berater von DTW | Immobilien­finanzierung erstellen Ihnen gerne kostenlos und unverbindlich einen persönlichen Finanzierungsvorschlag für Ihre Umschuldung! Wir vergleichen kostenlos für Sie zahlreiche Finanzierungspartner und finden gemeinsam mit Ihnen die auf Ihre Wünsche und Ziele individuell passende Umschuldung mit Niedrigzinsgarantie.

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Bewertung für die Immobilienfinanzierung mit DTW:
476 Erfahrungsberichte 4.6 von 5

* Zweimal ein 1. Platz beim Vergleich von Immobilienkrediten in Stiftung Warentest Finanztest, Ausgabe 12/2019.

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